Spolupráce se soukromými majiteli (sociální realitní agentury)

Co jsou sociální realitní agentury?

Úvod – Co jsou SRA a jejich historie

Sociální realitní agentury (Social Rental Agencies, Social Letting Agencies, Housing Help Agencies, Social Housing Agencies) vznikly před více než 40 lety v Belgii, kde neziskové organizace reagovaly na nedostatek sociálního bydlení tím, že se snažily oslovit soukromý sektor s nájemním bydlením, aby se zapojil do pronájmu bytů pro lidi bez domova nebo s nízkými příjmy. Tato iniciativa, která vznikla „zespoda“, se během 90. let institucionalizovala a stala se součástí Belgické bytové a sociální politiky. Tento koncept se pak začal šířit do ostatních evropských zemí (Hegedüs, Horváth a Somogyi, 2014). Sociální realitní agentury, které jsou podporované státem jsou například v Belgii, Francii, Polsku, Španělsku, Irsku, Lucembursku a v mnohých dalších zemích.

Mezi hlavní cíle sociálních realitních agentur patří:

Zvyšování dostupnosti bydlení pro nízkopříjmové domácnosti (a to v poměrně krátkém časovém horizontu, například v porovnání s výstavbou dostupných bytů, která trvá často několik let).

Hledání stabilního a udržitelného bydlení pro nízkopříjmové domácnosti.

Zvyšování kvality nájemních bytů nižší cenové kategorie.

Poskytování podpůrných služeb pro nájemce, které slouží ke zvyšování jejich spokojenosti v bydlení a k jeho udržení, často i k celkovému zlepšení životní situace zabydlovaných domácností.

Aby majitelé byli ochotni spolupracovat s organizacemi, které zprostředkovávají bydlení pro lidi v bytové nouzi, jsou motivováni různými službami a garancemi. Tento typ servisu a nabízené garance se v jednotlivých zemích, ale i mezi různými sociálními realitními agenturami, může výrazně lišit. V některých zemích může být pro majitele motivační, že od SRA dostávají stejný servis jako od běžných realitních agentur, ale za který platí méně peněz (například 10 % z nájmu)[1]. Majitelům bytů bývá často nabídnuta řada výhod, které jim mají spolupráci se sociální realitní agenturou zpříjemnit a zjednodušit. Patří mezi ně například garance včasné úhrady nájemného – a to i v době, kdy je byt dočasně neobsazený, nebo platba nájemného předem na následující měsíc. Dále mohou využít služeb pravidelné údržby bytu, právního servisu, pomoci s hledáním nových nájemců či mediace při případných sporech mezi nájemcem a pronajímatelem nebo se sousedy. SRA rovněž často garantuje navrácení bytu ve stavu, v jakém byl pronajat, a poskytuje podporu při ukončování nájemní smlouvy. V některých případech mohou pronajímatelé čerpat i daňové úlevy (například osvobození od daně z příjmu fyzických osob) nebo využít dostupné dotační programy na opravy bytů určených pro dostupné či sociální bydlení.

Sociální realitní agentury zpravidla spolupracují s majiteli bytů za předem stanovených podmínek – vyžadují například dobrý technický stav bytu, snížené nájemné a ochotu uzavřít dlouhodobou nájemní smlouvu (často na 9 let i déle). V některých případech také majitelé přenechávají SRA plnou pravomoc při výběru nájemníka.

Nájemci za nižší nájem dostanou byt standardní kvality (mnohdy s nájemní smlouvou na poměrně dlouhou dobu) a podpůrný servis, na oplátku se musí často zaručit, že se zaměstnanci realitní agentury nebo podpůrné sociální služby budou komunikovat, v případě potřeby se scházet a spolupracovat, někdy musí umožnit pravidelné prohlídky bytu, dále by měli plnit běžné povinnosti nájemců jako je placení nájemného, zachování bytu v dobrém stavu a udržování neutrálních nebo dobrých sousedských vztahů.

SRA v ČR – data

V ČR jsou sociální realitní agentury reakcí na nedostatečný obecní bytový fond a na neochotu některých obcí tento bytový fond alespoň z části využívat na sociální účely. Mezi další nevýhody obecního bytového fondu může patřit i to, že v některých případech může být vysokoprahovější než soukromé byty. Některé obce vyžadují po žadatelích o městský byt trvalé bydliště nebo alespoň faktický pobyt, které soukromí majitelé často neřeší. Obecní bytová politika může podléhat častým změnám, které jsou spojeny s výměnou politického vedení měst, spolupráce se soukromými vlastníky tak může být někdy v něčem stabilnější. Mezi další výhody spolupráce se soukromým trhem se často uvádí menší byrokratičnost a větší flexibilita. Procesy (například technická příprava bytu na zabydlení nebo schválení nájemce a podpis smlouvy), které v obecních bytech mohou trvat týdny nebo měsíce, jsou mnohdy u soukromníků velmi rychlé. Mezi další nevýhody obecního bytového fondu v některých městech patří to, že velká jeho část se může nacházet v segregovaných lokalitách, kde není dobré zřizovat sociální bydlení. Obecní bytový fond má samozřejmě i řadu výhod, mezi největší patří nižší nájemné a smlouvy na delší časové období (větší jistota).

Dalším důvodem vzniku jednotlivých SRA (kromě obecné nedostupnosti bydlení) je fungování klasických realitních kanceláří, jejichž počínání je často diskriminační. Pro realitní kanceláře a realitní makléře je zprostředkování bytů na sociální bydlení do jisté míry složité, neboť nechtějí ohrozit svou pověst na trhu a často podléhají společenským předsudkům. Proto je pro některé cílové skupiny velmi obtížné najít si bydlení na běžném soukromém trhu.

Tuzemská debata o sociálních realitních agenturách začala zejména v souvislosti s vydáním Strategie boje proti sociálnímu vyloučení na období 2011–2015. Tato strategie si kladla za cíl realizaci pilotního projektu garantovaného bydlení do roku 2013. Tento projekt byl připraven ve spolupráci Agentury sociálního začleňování a Sociologického ústavu AV ČR. Do příprav byli zapojeni klíčoví aktéři, jako jsou MMR, MPSV, pronajímatelé, neziskové organizace a pojišťovny. Pilotní fáze byla původně plánována především v Chebu a Bruntálu, nakonec však proběhla i v Mostě. Příspěvek do garančního fondu poskytl Open Society Fund, ale pilotáž nakonec, podle Martiny Mikeszové ze Sociologického ústavu AV ČR, nedopadla příliš dobře.

I přesto v ČR vznikaly další sociální realitní agentury. Například v roce 2016 vznikl projekt Férové bydlení, který byl zaměřen na získávání férového bydlení ze soukromého trhu pro diskriminované skupiny klientů, zejména pro Romy a pro matky samoživitelky. Projekt existuje dodnes a nyní je zaměřen zejména na zabydlování uprchlíků z Ukrajiny. Za dobu existence projektu bylo zabydleno několik desítek bytů.

Ve spolupráci se soukromými majiteli pokračovalo i město Most, které v rámci svého projektu Pilotní ověření implementace systému sociálního bydlení na lokální úrovni v obci Most (2017-2019) hledalo byty pro své klienty i na soukromém trhu.

Ač nešlo o realitní zprostředkování a nemuselo docházet k hledání bytů na volném trhu, tak dlouhodobě spolupracuje s velkým soukromým vlastníkem (Heimstaden poskytuje cca 3 % svého bytového fondu pro projekty sociálního bydlení) i Spolek Portavita, který má ve správě kolem 1000 soukromých bytů, ve kterých poskytuje doprovodný sociální program. Začátky této spolupráce se datují do roku 2013.

Největší nárůst obcí a neziskových organizací spolupracujících se soukromým sektorem na zabydlování nízkopříjmových domácností v ČR můžeme sledovat od roku 2019, kdy byla vydána výzva 108 OPZ „Podpora programu Housing First“. V rámci této výzvy 11 realizátorů[2] získalo více než 180 bytů ze soukromého sektoru. Paralelně s touto výzvou probíhal projekt Podpora řešení bytové nouze se zapojením soukromých vlastníků bytů na Plzeňsku, který realizovala organizace Centrum pro komunitní práci západní Čechy. V rámci tohoto projektu bylo získáno 15 bytů od soukromých majitelů, vznikl web vicnezjenbydleni.cz a velmi poučná metodika Víc než jen bydlení: Sociálně odpovědná realitní služba v praxi. V roce 2021 vznikla také Městská nájemní agentura hl. města Prahy, která doposud zajistila a zabydlela 48 bytů ze soukromého sektoru.

Od roku 2022 pokračuje spolupráce obcí a neziskového sektoru se soukromými majiteli bytů hlavně díky výzvám 007 a 101 OPZ+. Do července 2024 se 29 projektům podařilo získat více než 370 bytů ze soukromého trhu pro české domácnosti. Výzva č. 101 OPZ+ umožnila hledání bytů na soukromém trhu i pro ukrajinské domácnosti, přičemž dosud nemáme k dispozici zpracovaná data (nicméně může jít o až 100 dalších bytů). V rámci těchto projektů vzniklo několik městských sociálních realitních agentur, konkrétně: v Plzni, Liberci, Brně a v Praze 7.

Můžeme tedy velmi hrubě odhadovat, že mezi lety 2019 a 2024 bylo spravováno v systému sociálního bydlení pravděpodobně mezi 600 až 1600 byty ze soukromého trhu[3]. Chystaný zákon o podpoře bydlení počítá s tím, že ručení (garance), které soukromým vlastníkům přinese, by mohlo přinést do systému podporovaného bydlení až 2000 bytů ročně[4].

O spolupráci se soukromým trhem při řešení bytové nouze vyšlo i několik výzkumných studií a tato otázka byla předmětem i několika fokusních skupin. Můžeme zde zmínit například studii Motivace soukromých majitelů poskytovat byty pro sociální bydlení a dobré praxe poskytovatelů garancí (Blažek, 2022), Dobrá praxe v zajišťování bydlení pro zranitelné lidi (VOP, 2023), Zpráva z realizace a vyhodnocení fokusních skupin (MEDIAN, 2023), Vyhodnocení účinnosti podpor poskytovaných v sociálním bydlení (asistence v bydlení, garance) a jejich udržitelnosti v systému sociálního bydlení (INESAN, 2025). Dále vznikají metodiky, jako je již zmíněná Víc než jen bydlení Sociálně odpovědná realitní služba v praxi (2021), Romové a bydlení: Dobrá zpráva o spolupráci sociální realitní agentury Víc než jen bydlení s romskými klienty (2024), nebo o dosud nepublikované metodiky organizace Romodrom, případně metodiku bydlení s ručením, kterou MMR připravuje v souvislosti se Zákonem o podpoře bydlení. O bydlení s ručením (garantovaném bydlení) vznikl v ČR i krátký dokumentární film Domov základ života, který byl vytvořen ve spolupráci Platformy pro sociální bydlení a organizace Romodrom.

Hledání bytů na soukromém trhu

Jak jsem zmínil výše, spolupráce s komerčními realitními agenturami se při hledání bytů pro sociální bydlení téměř nikomu neosvědčila. Realitní zprostředkovatelé obcí a neziskových organizací se nejčastěji pustí do hledání bytů sami. Zaměřují se především na majitele bytů nižší kategorie, které jsou před rekonstrukcí, mají nižší nájemné, ale stále splňují základní standardy (například nejsou zasažené plísní, mají prostor na vaření, vlastní záchod a koupelnu, nejsou příliš tmavé, mají rozumné vytápění a nenacházejí se v segregovaných lokalitách nebo v domech s vysokou koncentrací lidí v těžkých životních situacích). Tyto byty bývají méně rizikové, co se týče poškození a na trhu o ně často není tak velký zájem.

Různé organizace používaly různé metody k vyhledávání a oslovování soukromých vlastníků:

Přímé oslovování majitelů (aktivní vyhledávání realit na serverech s realitkami, např. na serveru ADOL, oslovení církví a jiných vlastníků, kteří mají nemovitosti a sociální přesah, oslovování lidí, kteří kupují byty na investici, oslovování vytipovaných lidí od spolupracujících majitelů apod.). Obvykle je snahou co nejdříve se setkat osobně, přičemž domluva s majiteli probíhá převážně po telefonu;

Nepřímé oslovování:

o   Webové stránky se srozumitelnou nabídkou (např. Mezi proudy, Víc než jen bydlení, Renadi, Městská nájemní agentura hl. města Prahy, Liberec, Brno, Praha 7, Férové bydlení a další.);

o   reklama na sociálních sítích;

o   reklama v tisku, v ulicích;

o   mediální publicita (tiskové zprávy, rozhovory, prezentace dobré praxe).

Majitelé oslovují realizátory sami: Jednou z nejúčinnějších metod je tzv. sněhová koule, kdy majitelé sdílejí mezi sebou pozitivní zkušenosti se spoluprací s konkrétní organizací a vzájemně si ji doporučují. Tato metoda však často začíná pomalu (největší výzvou je sehnat prvního majitele, což může trvat až půl roku) a časem může narazit na strop, kdy se kontakty začnou vyčerpávat.

Pro zvážení spolupráce majitelé potřebují nabídku, která je osloví. Aby oslovování majitelů bylo efektivní, v zahraničí se často před zahájením činnosti SRA provádějí výzkumy (nejčastěji fokusní skupina nebo dotazníkové šetření mezi majiteli), kde se zjistí, jací majitelé by spolupráci zvažovali a na jakou nabídku garancí a spolupráce by kladně reagovali. Takový výzkum si udělala například Praha 7 a byl i součástí evaluace pražské MNA. Ukazuje se, že jsou napříč republikou rozdíly v trhu s nájemním bydlením a to, co funguje například v Moravskoslezském kraji, tak nemusí v Praze fungovat vůbec. Někde se lépe hledají ke spolupráci malí vlastníci jedné nebo několika bytových jednotek, někde je lepší spolupráce s velkými vlastníky nebo středními. V některých oblastech majitelé slyší na sociální a etický apel, jinde spíše na finanční garance nebo na servis, který jim umožní dostávat pravidelný příjem z bytu a nemít skoro žádné starosti. Například v Romodromu a v Nové možnosti si na základě svých zkušeností rozčlenili majitele do několika kategorií podle toho, kolik bytů mají, proč je mají (a jak je získali) a na jaký typ garancí a služeb slyší (jaké mají motivace). Majitele dělí na humanisty, light investory, dědice, byznysmeny a investory.

Co se tedy v ČR oslovovaným majitelům a majitelkám nabízí?

NNO a obce v ČR nabízí soukromým majitelům širokou paletu garancí a služeb:

Garance platby nájmu: Garance mohou být vypláceny různými způsoby. Některé organizace je poskytují během nájemní smlouvy v případě výpadku platby nájemce, jiné až při jejím ukončení, nebo při jednání o jejím prodloužení. V některých případech se garance vyplácejí v pravidelných intervalech, například každých 12 měsíců nebo 60 dní po vzniku dluhu. Tyto garance jsou vypláceny z tzv. garančních fondů, které majitelům bytů poskytují jistotu, že na spolupráci neprodělají. Finanční garance obvykle nepřesahují tři nebo čtyři nájmy, protože po nezaplacení tří nájmů bývá pro osoby s nízkými příjmy obtížné splatit dluh formou splátkového kalendáře. Navíc se jedná o vážné porušení nájemní smlouvy, což může vést k jejímu ukončení. Cílem je, aby se nájemci nedostali do větších dluhů a svou situaci řešili včas, případně byt opustili a vyhnuli se dalšímu zadlužování. Nezaplacený nájem po ukončení nebo neprodloužení smlouvy lze často pokrýt také z kauce. Garance jsou určeny majiteli, nikoliv nájemci, i přesto řada realizátorů je bere jako bezúročnou půjčku pro nájemce, kteří je musejí splácet. Kromě garančních fondů existují ještě tzv. krizové fondy, které jsou určeny nájemcům a které jim mohou pomoci včas zaplatit nájem, aby jim nevznikl dluh (a byla jim byla prodloužena smlouva). Čerpání z krizového fondu může být buď bezúročná půjčka nebo jednorázový dar. V některých případech je tato částka poskytnuta jako dar, který nájemce může postupně vrátit. Pokud se mu podaří částku vrátit, může ji v případě potřeby znovu získat a využít.

Garance platby dalších nákladů na bydlení (energií a služeb): Zde mohou garanti pomáhat s nalezením vhodného dodavatele energií, s dobrým nastavením záloh, s úsporným využíváním bytu, pravidelnou kontrolou spotřeby (když si to nájemce přeje), či s hrazením nedoplatků (ať už ze svých prostředků nebo pomáhají zprostředkovat příspěvky z nadací, či MOP).

Garance udržování a navrácení bytu v původním stavu: Tato garance je mixem dvou garancí – nefinanční: garanti navštěvují nájemce v bytě a pracují s ním na tom, aby byt nepoškozoval, či zvládl dělat průběžné malé opravy a finanční: v případě, že byl byt poškozen, tak garanti slibují opravu nebo finanční kompenzaci, ta však bývá zastropovaná do určité částky. Tato rizika garanti často také řeší skrze pojištění domácností nebo kauce a často mají v týmech nějaké technické správce, kteří nájemníkům pomáhají byt udržovat v dobrém stavu.

Práce s nájemci a řešení problémů: Garanti často majitelům nabízejí, že jejich nájemcům zajistí spolupráci se sociálními pracovníky. Sociální pracovníci pak navštěvují nájemce v nějakém pravidelném intervalu, který se však může měnit podle potřeb nájemců. Do těchto garancí patří i to, že sociální pracovníci podporují domácnosti v navyšování jejich příjmů, v hospodaření s jejich financemi, v komunikaci se sousedy a v dalších oblastech, které mají vliv na udržení si bydlení. V zahraničí některé SRA poskytují nebo zprostředkovávají i kurzy dobrého nájemce, ve kterých se nájemci dozví vše o užívání bytu, pravidlech domu a sousedství, vše kolem hrazení nájemného a nákladů na bydlení, kolem oprav apod. V ČR tyto informace zpravidla s nájemcem probírají garanti nebo spolupracující organizace individuálně.

Správcovský servis: Někteří garanti nabízí majitelům, že jim zhotoví nájemní smlouvy, najdou nájemce (zajistí, aby byt nebyl prázdný a stále z něj šly peníze), budou se jim o byt starat (koordinovat opravy, zajišťovat dezinsekci), řešit výpadky v placení nájmu (či sledovat řádné placení nájmu) i případné sousedské stížnosti nebo poskytnou právní podporu (či hradí soudní výlohy), pokud dojde k předčasnému ukončení nájemní smlouvy. Někteří garanti mohou dohlížet i na dodržování nájemní smlouvy nájemcem (například pokud jde o počet osob žijících v bytě či podobné podmínky).

Dobrý pocit: Jako poslední z nabízených služeb je pocit, že se majitel podílí na něčem prospěšném a přispívá tak k narovnávání strukturálních nerovností ve společnosti a k větší spokojenosti lidí, kteří čelí mnoha těžkostem. To může souviset s tím, že garanti dávají majitelům info o prospěšnosti jejich spolupráce a někde se dokonce pořádají opakovaná setkání majitelů (ať už s nájemci nebo bez nich), kde je jim za jejich spolupráci poděkováno.

Požadavky na pronajímatele a byt

Realizátoři garantovaného bydlení poskytují majitelům řadu výhod, zároveň však od nich obvykle také něco požadují. Mezi nejběžnější požadavky na vlastníky bytů patří například:

Povinnost sledovat, zdali jim nájemci platí nájem a případně povinnost informovat garanta a nájemce, že nájem nepřišel včas (někteří garanti i toto sledují za majitele).

Povinnost včas informovat garanty v případě, že se k majiteli dostane sousedská stížnost.

Poskytnutí informací o bytě a jeho sousedství (pokud je majitel zná) kvůli vhodnému napárování nájemce na byt.

Jasná domluva, za jakých okolností bude pokračovat spolupráce s garanty a s nájemci, za jakých okolností nebude nájemcům prodloužena nájemní smlouva, co se bude dít s nájemcem po skončení garancí.

Nediskriminační přístup (ale jsou garanti, kteří kvůli nedostatku bytů občas přistoupí i na rasistické a diskriminační požadavky majitelů).

Ochota pronajmout svůj byt nejméně na 6 měsíců (často se jedná o nájemní smlouvy minimálně na rok), v některých případech dochází k výjimkám – například když má nájemce vůči majiteli dluh, ale přesto mu je nabídnuta nová nájemní smlouva. Tato smlouva však není uzavřena na celý rok, ale na kratší dobu, aby měl nájemce možnost prokázat snahu dluh splácet a aktivně řešit svou situaci. Pokud by měla být smlouva rovnou uzavřena na delší období, někteří majitelé by si spolupráci mohli rozmyslet a novou smlouvu vůbec neposkytnout.

Nemožnost zasahovat do výběru nájemce (nejde o příliš častý model – většinou majitelé možnost do výběru zasáhnout mají: někde si mohou stanovit určité podmínky, jinde jsou členy výběrové komise a mají jeden z více hlasů, nebo si vybírají z předvýběru, který připraví garant). Nejčastější požadavky majitelů se týkají počtu osob v bytě (včetně počtu dětí), často odmítají nájemce se zvířaty, kuřáky, osoby s dluhy, příslušníky některých etnik nebo samoživitelky. Pokud však chtějí se sociální realitní agenturou spolupracovat, musí se těchto požadavků obvykle vzdát.

Součinnost v případě potřeby, například při vyřizování dávek (v některých případech si garanti od majitele berou plnou moc a veškeré úkony vyřizují za něj).

Poskytnutí bytu v dobrém technickém stavu.

Pronajmout svůj byt za určitou výši nájemného. Ač se v zahraničí výše nájemného stanovuje buď podle a) platebních možností nájemců, b) jako určité procento průměrného tržního nájemného (třeba 80 %), c) na základě nákladů na správu a opravu bytu (nájemné pokrývá všechny náklady spojené s vlastnictvím bytu), d) na základě předem stanovených cen podle jednotlivých parametrů (velikost bytu, typ vytápění, technický stav apod.), tak v ČR zatím neexistuje žádný systém pro stanovení výše nájemného v rámci sociálního bydlení, a proto nájemci obvykle platí standardní tržní nájemné u bytů v nižší cenové kategorii. Výjimkou mohou být velká města, kde i ceny nájemného u nezrekonstruovaných bytů mohou být velmi vysoké. V těchto městech garanti požadují většinou snížené nájemné.

Služby pro nájemce

Garantované bydlení není jen službou pro majitele a majitelé nejsou jedinými klienty sociálních realitních agentur. Tato služba je i pro nájemce. V čem je tedy pro nájemce výhodné spolupracovat s garanty, kteří poskytují dostupné bydlení ze soukromého trhu:

Nájemce dostane nájemní smlouvu na byt, který často nemohl sehnat (ať už kvůli diskriminaci na trhu s bydlením nebo kvůli tomu, že si nedokázal sehnat vstupní náklady na bydlení jako jsou peníze na kauci, první nájem, realitní zprostředkování apod.).

Někdy si mohou budoucí nájemci vybírat z více bytů, říct si v jakých lokalitách by chtěli bydlet.

Byt má odpovídající tržní nájem za byt dané kategorie nebo má nájemné snížené.

Jak již bylo zmíněno, tak nájemci často bývají proškoleni o tom, jaký být dobrými nájemci a jak si bydlení udržet.

Nájemci získají poradenství v oblasti sociálních dávek (včetně důchodů) s cílem maximalizovat své příjmy. V případě potřeby spolupracují se sociálními pracovníky na hledání vhodného zaměstnání, nebo jsou podporováni ve studiu, rekvalifikaci či dalších formách zvyšování kvalifikace.

Nájemcům je zaručeno, že nájemní smlouva, kterou dostanou, bude odpovídat občanskému zákoníku a jednotlivé položky ze smlouvy jsou jim vysvětleny tak, aby je pochopili.

Nájemci mohou být podpořeni v tom, aby se přihlásili k odběru energií u dobrého dodavatele a dobře si nastavili zálohy.

Někteří garanti pomáhají nájemcům se stěhováním a s vybavováním bytu, případně s jeho údržbou (drobné opravy).

Někteří garanti pomáhají nájemcům najít jiné bydlení v případě, že jsou s bydlením nespokojeni nebo o něj přijdou.

Někteří garanti mají tzv. krizový fond, který slouží nájemcům v případě, že se jim stane nenadálá životní událost, kvůli které nemají na hrazení nákladů spojených s bydlením (příspěvky z fondu jsou vypláceny podle jasně stanovených pravidel až do určité výše; mohou mít formu bezúročných půjček nebo darů.).

Garanti zajišťují mediaci nebo facilitaci jednání se sousedy v případech, kdy dochází k neshodám či konfliktům.

Požadavky pro nájemce

Podobně jako majitelé musí i nájemci dodržovat určitá pravidla. V rámci garantovaného bydlení se od nich očekává, že:

Budou dodržovat podmínky nájemní smlouvy (včetně pravidelného placení nájemného, respektování domovního řádu a nerušení sousedských vztahů).

Aktivně spolupracují se sociální realitní agenturou a jejími partnery.

Smluvní ukotvení spolupráce

Pokud majitelé i nájemci mají zájem využít služeb garantů a navázat s nimi spolupráci, dochází k sepsání a podepsání příslušných smluv. V případech, kdy garanti nejsou přímými nájemci a byt nepodnajímají, nájemci obvykle podepisují standardní nájemní smlouvu přímo s majitelem.

Garanti s majiteli nejčastěji podepisují jeden z těchto dokumentů:

Garanční smlouvu (podmínky a výše vyplácení garancí).

Správcovskou smlouvu (v této smlouvě garant často na sebe přebírá širší odpovědnost a více úkolů než v rámci garanční smlouvy).

Memorandum o spolupráci.

Smlouvu/dohodu o ručení.

Nájemní smlouvu (má-li garant nájemce v podnájmu).

Nepojmenovanou smlouvu (na rozdíl od smlouvy nájemní její náležitosti neupravuje zákon, ale účastníci si sami upraví vzájemná práva a povinnosti).

Garanti s nájemcem podepisují:

Dohodu o spolupráci.

V některých případech také dohodu o sdílení informací.

Dohodu o užívání klíčů (pokud si to nájemci přejí, mohou garant nebo sociální pracovníci mít klíče od bytu a používat je za předem stanovených podmínek).

Někteří realizátoři podepisují ještě smlouvu s majitelem i nájemcem:

Tzv. Trojstrannou smlouvu.

Pokud poskytovatel garancí a sociální práce není jedna organizace, často se také podepisuje:

Memorandum o spolupráci s poskytovateli sociálních služeb.

Oddělení bydlení a podpory

Při poskytování garancí mají garanti dva klienty – majitele a nájemce. Potřeby a zájmy těchto klientů se mohou někdy dostávat do rozporu nebo se výrazně lišit. Aby se garanti vyhnuli neřešitelným situacím, kdy by museli volit mezi jedním nebo druhým klientem, je při poskytování garancí nutné důsledně oddělit podporu majitele a podporu nájemce. Tomuto rozdělení se říká oddělení bydlení od podpory. Toto opatření zaručuje, že v rámci garancí bude někdo, kdo hájí zájmy majitele, a někdo jiný, kdo hájí zájmy nájemce. Díky tomu je zajištěno, že i když majitel rozváže spolupráci s nájemcem, nebude ztracená podpora garanta, a pokud nájemce přijde o byt, neztratí také podporu formou sociální práce. Podobně, když se nájemce rozhodne vzdát své podpory (ukončí spolupráci se sociálním pracovníkem), nemusí to automaticky znamenat ztrátu bydlení. Takto rozdělené role zamezují střetu zájmů mezi pracovníky a neohrožují důvěru mezi nájemcem a pronajímatelem.

K oddělení podpory majitele a nájemce dochází někdy tím, že sociální realitní agentura je jiná organizace než ta, která poskytuje nájemci sociální práci. Sociální pracovníci jsou v těchto případech vždy na straně klienta a nemusí se ohlížet na zájmy majitele. Tyto dvě organizace spolu intenzivně spolupracují a snaží se najít kompromis nebo optimální řešení pro vzniklé situace. V některých organizacích jsou obě role součástí jedné organizace, ale i v těchto případech dochází k důslednému personálnímu oddělení podpory nájemce (sociální pracovníci) a podpory majitele (bytoví specialisté a realitní zprostředkovatelé). Sociální pracovníci se zaměřují na zakázky, které si nájemci stanoví v rámci individuálního plánování. Pokud nájemce nechce, sociální pracovníci nehlídají platby nájmů, nekontrolují spotřebu, ani neřeší sousedské neshody – to je úkolem pracovníků hájících zájmy majitele. Sociální pracovníci pouze upozorňují nájemce na možné důsledky jejich chování. V ojedinělých případech, kdy hrozí ztráta bydlení, mohou sociální pracovníci (na základě souhlasu nájemce) informovat podporu majitele, aby začala řešit problém a komunikovat s majitelem.

V zájmu garantů i poskytovatelů sociální práce je zajisté, aby byli spokojeni jak majitelé, tak nájemci. To, že lidé z různých organizací (nebo z jedné organizace) se znají a umí spolu efektivně komunikovat, jim často umožní najít vhodná řešení rychleji a efektivněji, než by to dokázal nájemce s pronajímatelem bez realitního zprostředkování.

Proto je jedním z klíčových faktorů úspěchu garantovaného bydlení dobrá komunikace mezi všemi aktéry. Jak řekl jeden z realizátorů garantovaného bydlení: „Jde o to komunikovat, komunikovat, komunikovat, pořád komunikovat.“ Ztráta kontaktu a špatná komunikace (nejčastěji ze strany klienta) je důležitým varovným signálem, že něco není v pořádku. I proto je důvěra mezi sociálním pracovníkem a nájemcem nesmírně důležitá. Bez důvěrného vztahu, kde nájemce nemá strach, že ho sociální pracovník kontroluje nebo dokonce „donáší“ majiteli bytu, klient často neřekne nepříjemné skutečnosti včas nebo vůbec, a ty pak většinou vyplavou na povrch až v okamžiku, kdy je řešení mnohem složitější.

Délka trvání spolupráce a udržitelnost

Jedním z problémů garantovaného bydlení v ČR je jeho udržitelnost. Většina garantovaného bydlení byla dosud financována projektově, což znamená, že prostředky na garance byly zajištěny pouze na dobu určitou. I zákon počítá s tím, že se za konkrétní nájemce bude garantovat pouze po omezenou dobu. Co se stane s nájemci po skončení doby ručení ze strany garantů? Podle evaluace Městské nájemní agentury, která zahrnovala rozhovory s majiteli bytů, většina majitelů si přímou spolupráci s nájemcem bez zprostředkování garantem nedokázala představit. Často se zmiňuje, že pro stabilizaci chudých domácností, aby byly schopné si bydlení udržet a plnit své závazky i bez podpory nebo pouze s podporou existujících sociálních služeb, je potřeba minimálně dva roky. U některých cílových skupin však může být tato doba delší. I u těch nájemců, kteří se rychle osamostatní a stanou se dobrými nájemci bez jakékoli podpory, hrozí, že jim majitel bez podpůrného servisu neprodlouží nájemní smlouvu. Na to zákon o podpoře bydlení myslí a v případě, že majitelé dobrým nájemcům neprodlouží smlouvu, nebudou moci svůj byt znovu poskytnout do systému bydlení s ručením (po určitou dobu). I tak to však nezaručuje, že garantované bydlení nebude pro některé nájemce pouze přestupní stanicí. Tuto nejistotu však v ČR zažívají všichni nájemci, a o nájemních smlouvách na 9 let si zatím můžeme nechat jenom zdát. Některým garantům se však již nyní daří s majiteli vyjednat, že pokud se nájemci během dvou let osvědčí, budou moci v bydlení zůstat i bez garancí, nebo pouze s jedinou garancí ve formě kauce (jistoty). Například organizace Romodrom a Nová možnost mají promyšlený plán na postupné osamostatnění jak nájemců, tak pronajímatelů. Zatímco na začátku poskytují pronajímatelům a nájemcům veškerý servis a drží je od sebe spíše dál, jak se blíží konec garantovaného období, začínají je postupně seznamovat a učit je spolu komunikovat, aby měli funkční a oboustranně výhodný vztah i po skončení garantovaného bydlení.

[1]social-lettings-agencies-guide_final_singlepages.pdf

[2] Evaluační oddělení MPSV zpracovalo případovou studii o organizaci Romodrom, která v rámci této výzvy získala (společně s organizací Nová možnost) na soukromém trhu kolem 40 bytů. V této studii se můžete dočíst, jak se jim to podařilo.

[3] Horní hranice započítává přes 950 bytů, které Spolek Portavita spravoval v roce 2024 mimo zmíněné výzvy a optimistický odhad, kolik bytů mohlo být zabydleno v rámci zabydlování ukrajinských domácností a počítá s tím, že zmiňovaná data jsou z července 2024 a do konce roku 2024 bylo ještě zabydleno x desítek soukromých bytů. Výzkum Jana Blažka (2022) uvádí: „Garanti zapojení do výzkumu dohromady spravovali 1126 bytů (průměr 102; medián 25). Největší pronajímatel spravoval 868 z nich. Nejčastější dispozice spravovaných bytů byly 2+1 (téměř 51 % případů) a 1+1 (33 % bytů). Byty s dispozicí 3+1 se vyskytovaly v 14,5 % případů. Větší byty či rodinné domy se vyskytovaly v řádu jednotek.“

[4] „Získání předpokládaného počtu soukromých bytů (2 000 ročně) i obecních bytů (1 100 ročně), jak je uvedeno v závěrečné zprávě RIA, je realistické.“ RIA k zákonu o podpoře bydlení.

Zákon o podpoře bydlení – Podmínky a povinnosti pro soukromé vlastníky bytů

zpracovala: Ester Lomová (Agentura pro sociální začleňování)

Zákon o podpoře bydlení počítá s využitím bytů soukromých vlastníků. Vychází přitom ze zkušeností současných poskytovatelů a předpokládá, že díky legislativnímu opatření se podaří zajistit pro tyto činnosti systémovější dlouhodobé financování. Poskytovatelé bytových opatření („bydlení s ručením“ a „podnájemní bydlení“) budou tedy rámcově fungovat jako dosavadní sociální realitní agentury a zprostředkovávat bydlení ze soukromého realitního trhu pro cílové skupiny zákona. Zákon nastavuje podmínky poskytování a povinnosti poskytovatelů i vlastníků. V následujícím článku shrneme, jaké podmínky a povinnosti stanovuje pro samotné vlastníky.

Základní podmínka, která se týká přímo osoby vlastníka, stanovuje, že vlastník nesmí být totožný s poskytovatelem bytového opatření bydlení s ručením a podnájemního bydlení. Zákon tuto podmínku rozšiřuje i na tzv. skutečné majitele, osoby jim blízké, podporované osoby a členy jejich domácnosti a osoby jim blízké. Pro družstevní byty zákon stanovuje obdobné podmínky jako pro byty v soukromém vlastnictví. Další podmínka, kterou do zákona přinesl poslanecký pozměňovací návrh, je bezdlužnost vlastníka vůči SVJ.

Většina podmínek, které určují, zda v souvislosti s daným bytem bude možné poskytovat podpůrné opatření, se týkají přímo bytu:

Byt musí být v takovém technickém stavu, který odpovídá tzv. základním funkčním standardům vyjmenovaným v příloze zákona.
Kromě vyjmenování podmínek, které byt musí splňovat podle přílohy zákona, tyto základní technické standardy dále rozpracovává metodika k zákonu, která se věnuje zápisu bytu do evidence. Stav bytu kontroluje a zaznamenává do formuláře poskytovatel bydlení s ručením (garancí) a následně prochází druhou kontrolou ze strany kontaktního místa pro bydlení (dále KMB) při zápisu bytu do evidence.

Umístění domácnosti do daného bytu nebude prohlubovat segregaci.

Technický stav bytu si není tak těžké představit, potažmo vysvětlit vlastníkovi. Trochu složitější je to s podmínkou neprohlubování sociálního vyloučení. K tomuto kritériu MMR připravuje samostatnou vyhlášku, ve které bude vysvětlené, jakým způsobem mají KMB při posuzování tohoto kritéria postupovat. Při přípravě vyhlášky se pracuje se systémem povinných a volitelných kritérií. Ta povinná vycházejí z mapy lokalit rezidenční segregace (která byla využita také ve výzvách OPZ+ k sociálnímu bydlení) a stanovují pro jednotlivé zóny segregace maximální přípustný počet bytů. Vyhláška bude také omezovat počet bytů v jednotlivých bytových domech. Zároveň může KMB při posuzování tohoto parametru volitelně zohlednit např. tempo obsazování bytů v domě, blízkost lokality rezidenční segregace nebo míru sousedského napětí v domě. KMB posuzuje, zda umístění bytu tuto podmínku splňuje, při posuzování žádosti o zápis bytu do evidence.

Kromě vlastností daných stavem bytu a jeho umístěním musí byt pro účely zákona splňovat podmínku maximální výše nájemného. Byty využívané v rámci zákona nesmí překročit tzv. nejvyšší přípustné nájemné, jehož výši bude každoročně stanovena MMR, a to pro jednotlivá ORP. Vzoreček pro výpočet nejvyššího přípustného nájemného bude dále zohledňovat dispozici a podlahovou plochu bytu.

Vlastník, který bude pronajímat svůj byt v rámci opatření zákona, musí počítat s tím, že nezíská nájemce ze dne na den. Od navázání kontaktu s poskytovatelem do stěhování nájemců musí proběhnout proces zápisu bytu do evidence. Tzn. poskytovatel ručení byt navštíví, zjistí podrobnosti o jeho stavu, pořídí fotodokumentaci a vyplní formulář žádosti o zápis bytu do evidence. V případě, že je to relevantní, vyžaduje od vlastníka také potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ, a v případě družstevního bytu potvrzení o možnosti byt podnajmout (tzn. je nutné zjistit, za jakých podmínek družstvo umožňuje podnájem bytu). Vlastník také na zvláštním formuláři dokládá souhlas se zápisem bytu do evidence.

Vlastník má podle zákona povinnost vyrozumět o zápisu bytu do evidence správce domu (předsednictvo SVJ, bytové družstvo). Na vhodné formě vyrozumění se domluví s poskytovatelem. Takové vyrozumění může být např. formulováno především jako předání kontaktu na poskytovatele, který bude ve věcech bytu se správcem domu komunikovat místo vlastníka.

Na výběru nájemce pro konkrétní byt se podílí poskytovatel bydlení, asistence a kontaktní místo pro bydlení. Zohledňuje přitom charakter bytu a místa s ohledem na potřeby domácnosti. Poslední slovo má vždy vlastník, který s nájemcem podepisuje nájemní smlouvu. Co se týká podnájemního bydlení, poskytovatel vybírá vhodnou domácnost a uzavírá s ní podnájemní smlouvu. Po jejím uzavření oznamuje vlastníkovi informace o svém podnájemci.

Zapojení vlastníků bytů do poskytování bydlení podle zákona může probíhat v zásadě dvěma způsoby: tzv. bydlení s ručením, v rámci něhož poskytovatel uzavírá s vlastníkem smlouvu o spolupráci a zprostředkovává podpis nájemní smlouvy mezi vlastníkem a podporovanou domácností, nebo podnájemní bydlení, v rámci kterého uzavírá poskytovatel nájemní smlouvu s vlastníkem a podnájemní s podporovanou domácností.

Pro smlouvu o spolupráci zákon stanovuje základní povinný obsah. Jde o závazky poskytovatele (zprostředkování nájemní smlouvy, řešení dluhů na nájemném, škod v bytě a sousedských vztahů), ujednání mezi vlastníkem a poskytovatelem, zda bude poskytovatel také správcem plateb, nebo mu nájem bude posílat přímo nájemce, dále ujednání o ručení za vzniklé dluhy a uplatňování nároku na náhradu škod a jejich náprava.

Každý poskytovatel bude základní zákonný rámec spolupráce s vlastníkem doplňovat detaily, které budou vycházet z vlastního nastavení a zkušeností poskytovatele, specifik cílových skupin nebo také v závislosti na domluvě s vlastníkem. Smlouva o spolupráci tedy obsahuje, kromě ujednání stanovených zákonem, i prostor pro další dojednání nad rámec základních povinností.

Co se týká nájemní smlouvy, ta musí být, kromě základních parametrů dle občanského zákoníku, uzavřená na minimálně jeden rok, nájemné nesmí přesáhnout nejvyšší přípustné nájemné a musí obsahovat také ujednání o způsobu platby (tj. přímý platební vztah mezi vlastníkem a nájemcem, nebo zprostředkování a správa plateb ze strany poskytovatele).

Pro průběh nájmu stanovuje zákon několik základních povinností, které se týkají informování stran v určitých případech. Jde o povinnost vlastníka informovat správce domu o využití bytu v rámci systému zákona; povinnost vlastníka informovat poskytovatele bytového opatření do 15 dnů od vzniku prodlevy v platbě nájemného a také v případě zvýšení nájemného.

Pokud v průběhu poskytování opatření dojde k přerušení spolupráce a vypovězení nájemní či podnájemní smlouvy z důvodů na straně domácnosti (ukončení smlouvy ze strany domácnosti nebo vážné porušení smlouvy ze strany domácnosti), může být daný byt znovu použitý v rámci systému zákona. Pokud však k ukončení spolupráce dojde ze strany poskytovatele či vlastníka, a to i přes to, že domácnost smlouvu dodržuje, v souvislosti s bytem není možné po dobu 5 let čerpat příspěvky dle zákona.

Vlastníkovi bytu, který uzavřel všechny stanovené smlouvy a plní své povinnosti, je ze zákona poskytovatelem poskytován určitý servis – jednání s nájemcem v případě řešení dluhů, škod či sousedských sporů – a finanční plnění – v případě vzniku dluhů či škod. Zákon stanovuje minimální standard pro poskytovatele (úkony podporující vlastníka a minimální částka ručení), finální rozsah služeb, které budou poskytovatelé nabízet, záleží na jejich rozhodnutí. V neposlední řadě poskytovatel pomáhá vlastníkovi také s přechodem domácnosti z režimu podpory v rámci zákona do nájemního vztahu bez zprostředkovatelských intervencí poskytovatele, případně s ukončením nájemního vztahu a odchodem domácnosti z bytu.

V souvislosti s projednáváním zákona v Poslanecké sněmovně byly formulované obavy ze zneužití mechanismu tzv. obchodníky s chudobou. Zákon však obsahuje celou řadu mechanismů bránících spekulaci s příspěvky určenými na podporu bydlení zranitelných skupin:

Poskytovatel bytového podpůrného opatření je odlišný od vlastníka bytu, tzn. kromě kontaktního místa bydlení stav bytu a chování vlastníka kontroluje také poskytovatel.

Byt poskytnutý pro účely zákona musí splňovat tzv. základní funkční standardy, tj. musí jít o byt v dobrém technickém stavu.

Kromě toho zákon pracuje také s pojmem „vyhovující bydlení“, kterým popisuje takové bydlení, které odpovídá potřebám domácnosti. Explicitně přitom zmiňuje vhodnost bytu s ohledem na velikost domácnosti a specifických potřeb jejích členů a bydlení bez pachatele domácího násilí.

Kontaktní místo pro bydlení posuzuje riziko segregace, tzn. podpora v rámci zákona nemůže jít koncentrovaně do jedné lokality ani domu.

Není možné využít stejný byt pro další domácnost, pokud k výpovědi domácnosti z nájmu došlo z důvodů na straně vlastníka.

Kontaktní místo pro bydlení pravidelně kontroluje poskytování podpůrných opatření.

Vlastník bytu nesmí mít dluhy vůči SVJ.

Při zápisu družstevního bytu do evidence se kontroluje soulad jeho podnájmu s pravidly družstva.

Kanadská příručka spolupráce Housing First programů se soukromými pronajímateli

zpracoval: Jan Snopek (MPSV, Platforma pro sociální bydlení)

Přístup Housing First (HF) zaměřující se na ukončování bezdomovectví lidí se závažným duševním onemocněním (často v kombinaci se závislostí na návykových látkách) vyvinula organizace Pathways to Housing počátkem 90. let v New Yorku. Vzhledem k tomu, že ve Spojených státech existoval v té době pouze nepatrný segment sociálního bydlení (public housing), který se navíc nadále zmenšoval, bylo přirozenou volbou organizace hledání bytů na volném trhu. Soukromí pronajímatelé se tak stali zcela zásadními partnery při zabydlování účastníků programů HF. Urgentnost otázky, jak najít a udržet vlastníky ochotné pronajmout své byty lidem, které mnozí vnímají jako rizikové, zvyšovala napjatá situace na trhu s bydlením.

Díky opakovanému prokázání efektivity (ve srovnání s tradičními přístupy řešení bezdomovectví) byl v roce 2007 přístup HF zařazen do Národního registru evidence-based programů a praktik (SAMHSA). Americká vláda začala podporovat jeho šíření. A postupně byl pilotován a etabloval se i v Kanadě, Evropě, Austrálii a na Novém Zélandu (Padgett a kol. 2016). Jeho zavádění podporují národní vlády i Evropská unie. Akademická pracoviště realizovala celou řadu výzkumů vyhodnocujících fungování programů HF a jejich dopadů. A vzniklo rovněž ohromné množství metodických materiálů zaměřujících se na nejrůznější aspekty podpory klientů programů HF. Je proto s podivem, jak malá pozornost byla spolupráci HF programů se soukromými vlastníky bytů doposud věnována v odborné literatuře. Sam Tsemberis ve svém manuálu Housing First označuje spolupráci se soukromými pronajímateli za zcela zásadní, věnuje jí ovšem sotva čtyři strany (ze 192 stran) (Tsemberis 2010 [2020]). V Evropské příručce Bydlení především je spolupráci se soukromými pronajímateli věnována pouhá jedna strana (ze 120 stran) (Pleace 2016 [2017]).

O mnoho víc spolupráci s vlastníky bytů nevěnoval ani autorský tým skvělého kanadského toolkitu pro zavádění programů HF, který byl sepsán na základě zkušeností z kanadského pilotního testování přístupu v rámci projektu At Home/Chez Soi (k projektu viz rámeček níže) (Polvere a kol. 2014). Kolektiv autorů a autorek zmíněného toolkitu si byl potřeby komplexnějšího uchopení tématu ovšem dobře vědom a tak v roce 2018 pod vedením Jennifer Rae a Tima Aubryho sepsal speciální příručku. I když od té doby vznikly různé metodické materiály a byly natočeny webináře, je příručka The Landlord Engagement: A Guide to Working with Landlords in Housing First Programs (Rae a Aubry 2018) stále jedním z nejbohatších zdrojů doporučení a praktických tipů, po kterém se vyplatí sáhnout – a to přes to, že kanadská kultura a celkový kontext mohou být v různých ohledech odlišné od těch středoevropských/českých. Na následujících stránkách si příručku stručně představíme.

Autoři v úvodu připomínají, že programy Housing First často fungují v prostředí, kde je trh s nájemním bydlením napjatý, s nízkou mírou neobsazenosti a nedostatkem cenově dostupných možností bydlení. Zajištění stabilního financování a dostatečných zdrojů je tak trvalou výzvou. Zároveň se programy HF běžně musí na trhu s bydlením potýkat s diskriminací a stigmatizací lidí, kterým pomáhají dostat se z bezdomovectví a podporují je v zotavení. Praxe řady organizací, které HF poskytují, nicméně ukazuje, že ani v tomto nepřívětivém kontextu není nemožné zajistit pro desítky nebo dokonce stovky klientů dostupné byty, zohledňovat jejich potřeby a preference a v případě potřeby jim pomoct přestěhovat se do jiného bytu. Důležité je věřit, že je to možné (nerezignovat po počátečních pokusech), věnovat spolupráci s pronajímateli dostatečné kapacity, hledat kreativně inovativní cesty, být ve svých snahách vytrvalý a učit se vzájemně z úspěchů jiných HF programů.

Devadesátistránková publikace je rozdělena do čtyř částí, jež odpovídají jednotlivým krokům ve spolupráci se soukromými vlastníky bytů (příprava, nábor, udržení vztahů a partnerské fungování). Zhruba třetinu rozsahu příručky tvoří celkem devět příloh – dokumentů používaných a osvědčených v praxi konkrétními programy HF. Příručka vznikla jednak na základě rozhovorů se 60 osobami z 24 organizací (pět jich autoři přímo navštívili), jednak čerpá z publikované odborné literatury a zjištění z výzkumů realizovaných v rámci evaluace projektu At Home/Chez Soi (Aubry a kol. 2015a, Macleod a kol. 2017). Příručka je velice přehledně strukturována a hlavní text je doplněn množstvím graficky zvýrazněných rámečků čtyř druhů (citacemi z konzultací s pracovníky HF programů, výňatky z materiálů vytvořených konkrétními HF programy, doporučením zaměřeným na specifika domorodých Kanaďanů, klíčovými otázkami).

První krok: Položení základů pro práci s pronajímateli

Autoři publikace zdůrazňují, že je třeba věnovat dostatek času plánování a přípravě práce s pronajímateli s dostatečným předstihem před nabíráním účastníků programu. V prvé řadě je třeba dobře porozumět místnímu kontextu, příležitostem, které na místním trhu s bydlením existují a bariérám, jež je třeba překonat. Autoři doporučují identifikovat nejrůznější potenciální partnery a zdroje informací, jež mohou následně posloužit různým účelům. Doporučují vytvoření poradenské skupiny, která by pravidelně diskutovala vývoj strategie náboru pronajímatelů, a koordinaci s dalšími programy HF působícími ve stejných městech. Pro poznání situace na místním trhu s bydlením, potřeba a možností vlastníků bytů je vhodné provést mezi pronajímateli průzkum (v příloze příručky je přetištěn dotazník použitý v jednom takovém šetření, v hlavním textu jsou tipy a doporučení, jak takový průzkum realizovat).

V neposlední řadě je potřeba zajistit dostatečné finanční zdroje a nastavit finanční mechanismy (1. garance plateb nájemného včas a v plné výši, 2. krizového fondu (mitigation fund) na náhradu škod, placení za dočasně neobsazené byty, právní poplatky a náklady na mediaci, 3. „flexibilní dolary“ na kauce, placení nákladů na bydlení v obdobích hospitalizace či krátkodobého pobytu ve vězení, výdaje za stěhování, pořízení vybavení, dezinsekci, vzdělávání, drobné dárky či možnost pozvat pronajímatele na kávu či oběd aj. a 4. pojištění domácnosti). V kapitole se dále diskutuje otázka využití klasické nájemní smlouvy a podnájemní smlouvy (v případech, kdy je organizace zajišťující HF program nájemcem a byt podnajímá svému klientovi) a jejich komparativních výhod a nevýhod (užití podnájemní smlouvy může být preferováno některými pronajímateli, zároveň je ale problematické z hlediska nájemnických práv a naplňování principů Housing First – model neumožňuje úplné oddělení bydlení a podpory a současně nedává klientovi plnou možnost volby a kontroly) (viz také Macleod a kol. 2015).

Důležité je také mít předem nastavené a sepsané procesy pro situace, jako jsou např. nastěhování, nucená vystěhování, poškození bytu, kontroly bytu, stížnosti, předávání informací, role v týmu a oblasti zodpovědnosti, odchody z programu atd., tak aby byly konzistentní, férové, transparentní pro všechny relevantní aktéry. Další důležitou oblastí je přijetí a vzdělávání zaměstnanců. HF programy musí zajistit personálně a nastavením procesů, že bydlení a podpora budou sice odděleny, ale koordinované. Bytoví specialisté (nebo – jak jsou nazýváni – v příručce „bytoví koordinátoři“) by měli mít následující vlastnosti: Koordinátoři bydlení mají tyto základní vlastnosti: zachovávat profesionalitu – nebrat si věci osobně, být sebevědomí – nebát se odmítnutí, být otevřeni náročným rozhovorům, být vytrvalí, projevovat iniciativu - spíše věci dělat, než čekat, až se stanou, zachovávat si pozitivní přístup – očekávat úspěch, mít integritu a být upřímný, jít příkladem – demonstrovat vhodné chování a vyjadřování pro nájemníky, pronajímatele a komunitu, chápat myšlení majitelů bytů. V příloze příručky je pro inspiraci podrobný popis pracovní pozice jednoho z programů. Kapitolu uzavírají tipy na zaměření kurzů, jejichž absolvování může být pro bytové specialisty užitečné.

Druhý krok: Nábor pronajímatelů

Ve druhém kroku se programy soustředí na vyhledávání majitelů a napojení na ně tak, aby s nimi mohly začít budovat trvalý vztah. Pro tento účel je důležité porozumět faktorům, které motivují vlastníky bytů k tomu, aby své byty pronajali účastníkům programu na jedné straně, a obavám, které od toho pronajímatele mohou odrazovat. Toto porozumění je důležité pro rozvoj efektivní marketingové strategie. Výzkum ukazuje, že pronajímatelé k pronájmu bytu účastníkům HF motivují dva hlavní důvody: 1. finanční důvody (garantovaný příjem, úspory) a 2. prosociální či altruistické důvody. Efektivní marketingová strategie by měla reagovat na potřeby a cíle pronajímatelů tím, že bude zdůrazňovat výhody pronájmu nájemníkům Housing First. Těch příručka idenfikuje celou řadu (od garantovaných plateb nájemného, snížení doby, kdy je byt prázdný a dochází ke ztrátám, krytí případných škod, pravidelné kontroly stavu bytu, přes podporu poskytovanou kvalifikovaným a pohotovým týmem, preventivní strategie, přestěhování nájemníků v případech potřeby, kontakt, na který se lze obrátit v případě problémů, krizový management dostupný 24 hodin 7 dnů v týdnu, až po příležitost vrátit něco společnosti).

Týmy HF by neměly pronajímatelům slibovat nesplnitelné. Spíše než bezproblémové pronájmy by měly slibovat, že rychle vyřeší problémy, jakmile se objeví. Některé strategie budou lépe fungovat u menších pronajímatelů, zatímco jiné u větších pronajímatelů. Pro každou skupinu je vhodné vypracovat strategii na míru. Příručka identifikuje různé strategie pro prezentaci programu pronajímatelům. Vyjmenovává širokou škálu možných marketingových materiálu (v příloze je přetištěn propagační leták jednoho programu HF a podrobnější popis jiného programu a také vzorové emaily a scénáře telefonických hovorů s pronajímateli) i míst, kde lze pronajímatele kontaktovat. Autoři doporučují vést si přehlednou evidenci jednotlivých kroků vykonaných při kontaktování jednotlivých pronajímatelů.

Důležité je být vůči pronajímatelům transparentní: „Pro úspěch programu je zásadní navázat s pronajímateli otevřený a upřímný vztah. Buďte k pronajímatelům co nejpřímější, aby věděli, co mohou očekávat, a aby pochopili, co program může a nemůže udělat. Nikdy neskrývejte fakta; riskujete tím pověst programu. Nikdy neslibujte věci, které nelze splnit nebo které jsou mimo kontrolu programu. Stejně tak vždy dodržujte všechny dané sliby.“ Autoři doporučují, aby se bytový specialista v počátku zaměřoval na středně velké pronajímatele a aby se maximálně snažil o to, že se informace o programu dostanou k pravým osobám. Komunikace s pronajímateli by měla být vyvážená – měla by poskytovat potřebné informace, aniž by byla ohrožena důvěrnost a soukromí účastníků (může být užitečné hovořit spíše obecně než o konkrétním účastníkovi). Zásadní je, aby bytoví specialisté byli vytrvalí a nevzdávali své úsilí. Vybudovat vztah nějakou dobu trvá. Kapitola dále obsahuje doporučení pro první schůzku s pronajímatelem a pro schůzku pronajímatele s účastníkem programu. Věnuje se také otázce edukace pronajímatelů (ať už formalizovanější prostřednictvím informačních balíčků či workshopů nebo méně formální při každodenních interakcích) a nájemců (před nastěhováním, během něj i po něm).

Třetí krok: Udržování vztahů s pronajímateli

Navázání spolupráce s pronajímateli je jen prvním krokem. Aby partnerství mezi programy Housing First a soukromými vlastníky bytů bylo dlouhodobě udržitelné, je nezbytné aktivně budovat a udržovat důvěru. Klíčovým nástrojem k tomu je efektivní a profesionální komunikace. Je to právě nedostatečná, netransparentní nebo opožděná komunikace s programem HF, co podle výzkumu pociťovali někteří pronajímatelé jako problém. Komunikace by měla být nejen pravidelná a vstřícná, ale především věcná a předvídatelná. Pronajímatelé potřebují vědět, na koho se mohou v případě potřeby obrátit, co mohou očekávat, a že jejich podněty či obavy budou brány vážně. Pro HF programy může být užitečné zasílat pronajímatelům pravidelně stručný newsletter (příklad jednoho takového je obsažen v příloze publikace).

Důležité je také vnímat pronajímatele jako obchodní partnery. Základem úspěšné spolupráce je respekt a uznání, že pronajímatel poskytuje cennou službu, za kterou očekává jistotu, transparentnost a férové jednání. Tento profesionální přístup posiluje důvěru a motivaci k dlouhodobé spolupráci. Bytoví specialisté by si měli uvědomovat, že pronajímatelé v krizových situacích se mohou cítit naštvaní, unavení a být ve stresu. Programy HF by měly zajišťovat důkladné prověření nájemců a vhodné párování klientů nejen s konkrétní nemovitostí, ale i s jejím vlastníkem – zohledňující charakter daného místa i očekávání pronajímatele. Konečné rozhodnutí o uzavření nájemní smlouvy nicméně vždy musí být ponecháno na nájemci a pronajímateli.

Nezbytnou součástí podpory pronajímatelů je pohotová reakce v případě vzniklých problémů. Organizace by měly být schopny nabídnout nejen krizové řešení, ale i předcházet komplikacím včasnou identifikací rizik. Mezi běžné obtíže patří například sousedské stížnosti, nedodržování domovního řádu nebo neplacení nájemného. Všechny tyto situace lze často řešit včasnou komunikací a adekvátní podporou účastníků programu, včetně případné intenzivnější sociální práce. Problémy stejně tak mohou existovat na straně pronajímatele (může být nedosažitelný, neprovádět údržbu nebo potřebné opravy, nerespektovat hranice nájemce a vstupovat nelegálně do bytu, případně se projevovat předsudečně) a příručka pro ně nabízí možná řešení.

Důležité je zároveň přijmout závazek k nápravě v případě škod nebo jiných negativních dopadů. Jasně nastavený mechanismus řešení mimořádných událostí, včetně možnosti přispění na opravy nebo přesunu klienta do jiného bytu, zvyšuje důvěryhodnost programu. Výjimečně může dojít i na krok, kterému se programy HF snaží předcházet – tedy nucené vystěhování. I v těchto případech je důležité zachovat otevřenou komunikaci, minimalizovat škody a zajistit doprovod klienta k alternativnímu bydlení a podpoře. Zkušenosti ukazují, že kvalitní partnerské vztahy s pronajímateli nevznikají samy od sebe, ale jsou výsledkem vytrvalé práce a vzájemného respektu. Housing First programy by proto měly věnovat rozvoji těchto vztahů stejnou pozornost jako práci s klienty – jde totiž o dva pilíře jedné střechy.

Čtvrtý krok: Společná práce v partnerství

Dlouhodobé a stabilní partnerství mezi poskytovateli programů Housing First a pronajímateli přesahuje rámec běžného obchodního vztahu. Pro udržení důvěry a rozvoj spolupráce je důležité vytvářet prostor pro vzájemné uznání, sdílení zkušeností a spoluutváření podmínek, ve kterých se mohou cítit bezpečně jak klienti, tak majitelé bytů. Zásadním prvkem je uznání přínosu pronajímatelů. Mnozí z nich se rozhodují spolupracovat nejen z ekonomických důvodů, ale i proto, že chtějí přispět k řešení bytové nouze. Jejich angažmá si proto zaslouží ocenění – ať už formální, například děkovným dopisem, certifikátem nebo mediálním zviditelněním, nebo neformální, osobním vyjádřením respektu a poděkování. Právě to často rozhoduje o ochotě pokračovat ve spolupráci i ve chvílích, kdy se objeví potíže.

Užitečným nástrojem pro rozvoj vztahů a zvyšování kvality spolupráce je evaluace. Pravidelné sbírání zpětné vazby od pronajímatelů – například prostřednictvím anonymních dotazníků – umožňuje identifikovat silné stránky spolupráce i oblasti, které je třeba zlepšit. V příloze této příručky je uveden vzor takového dotazníku, který může sloužit jako inspirace. Autoři také doporučují sledovat pravidelně (každoročně) základní ukazatele, jako jsou počty navštívených nabízených bytů, délka od vstupu účastníka do programu po nastěhování, počty kontaktů s klienty, počty volání na krizovou linku, počty a důvody nucených vystěhování, počty stížností atd.

Výbornou praxí je také organizace kulatých stolů nebo společných setkání s pronajímateli. Tyto události poskytují prostor nejen pro sdílení zkušeností a vzájemné učení, ale i pro posílení komunitního rozměru spolupráce. Pronajímatelé, kteří se cítí jako součást širšího smysluplného úsilí, bývají motivovanější k dalšímu zapojení. Pronajímatele lze přizvat i k dalším formám spolupráce – například jako konzultanty při nastavování pravidel, partnery při prosazování systémových změn, nebo jako obhájce přínosů Housing First vůči dalším vlastníkům nemovitostí. Umožnit jim tuto participaci posiluje jejich pocit sounáležitosti i odpovědnosti a zároveň napomáhá rozšiřování sítě dostupného bydlení.

Více o kontextu vzniku příručky se můžete dočíst v Magazínu Mít domov 1/2025 (sedmé číslo)

Zdroje:

Aubry, Tim a kol. (2015a): Perceptions of Private Market Landlords Who Rent to Tenants of a Housing First Program. American Journal of Psychology 55, 3-4: 292-303.

Aubry, Tim a kol. (2015b): Housing First for People With Severe Mental Illness Who Are Homeless: A Review of the Research and Findings From the At Home–Chez soi Demonstration Project. The Canadian Journal of Psychiatry 60, 11: 467-474.

Estacahandy, Pascale a kol. (2018): Fidelity Study of the “Un chez-soi d’abord” Housing First Programmes in France. European Journal of Homelessness 12, 3: 159-181.

Goering, Paula a kol. (2011): The At Home/Chez Soi trial protocol: a pragmatic, multi-site, randomised controlled trial of a Housing First intervention for homeless individuals with mental illness in five Canadian cities. BMJ Open 1: e000323.

Goering, Paula a kol. (2014): National At Home/Chez Soi Final Report. Calgary, AB: Mental Health Commission of Canada. Dostupné na adrese: https://www.mentalhealthcommission.ca/wp-content/uploads/drupal/mhcc_at_home_report_national_cross-site_eng_2_0.pdf

Goering, Paula a kol. (2016): Further validation of the Pathways Housing First fidelity scale. Psychiatric Services 67, 1: 111–114.

Loubière S, a kol. (2022). Housing First for homeless people with severe mental illness: extended 4-year follow-up and analysis of recovery and housing stability from the randomized Un Chez Soi d’Abord trial. Epidemiology and Psychiatric Sciences 31, e14: 1–9.

MacLeod, Timothy a kol. (2015): The experiences of landlords and clinical and housing service staff in supportive independent housing interventions. Canadian Journal of Community Mental Health 34, 3: 1–13.

Macleod, Timothy a kol. (2017): Landlords and Scattered-Site Housing. In: John Sylvestre, Geoff Nelson, Tim Aubry (eds.): Housing, Citizenship, and Communities for People with Serious Mental Illness. Oxford University Press (str. 351-368).

Padgett, Deborah a kol. (2016): Housing First: Ending homelessness, transforming systems and changing lives. New York: Oxford University.

Pleace, Nicholas (2017): Evropská příručka bydlení především. Praha: Agentura pro sociální začleňování. Dostupné na adrese:https://www.feantsa.org/download/housing-first-guide-czech7063012559669192368.pdf

Polvere, Laurene a kol. (2014): Canadian Housing First toolkit: The At Home/Chez Soi experience. Calgary and Toronto: Mental Health Commission of Canada and the Homeless Hub. Dostupné na adrese: https://housingfirsttoolkit.ca/wp-content/uploads/CanadianHousingFirstToolkit.pdf

Rae, Jennifer a Tim Aubry (2018). The Landlord Engagement Toolkit: A Guide to Working with Landlords in Housing First. Employment and Social Development Canada. Dostupné na adrese: https://homelessnesslearninghub.ca/wp-content/uploads/2021/06/LANDLORD-TOOLKIT_ENG_web-1.pdf

Stephanie Vasko, Stephen Gaetz (2024): 5 Strategies for Nurturing Relationships with Landlords in Housing First Programs. Dostupné na adrese: https://homelesshub.ca/blog/2024/5-strategies-nurturing-relationships-landlords-housing-first-programs/

Stergiopoulos, Vicky a kol. (2019): Long-term effects of rent supplements and mental health support services on housing and health outcomes of homeless adults with mental illness: Extension study of the At Home/Chez Soi randomised controlled trial. Lancet Psychiatry 6: 915–25.

Tinland, Aurelie a kol. (2020): Effectiveness of a housing support team intervention with a recovery-oriented approach on hospital and emergency department use by homeless people with severe mental illness: a randomised controlled trial. Epidemiology and Psychiatric Sciences 29, e169: 1–11.

Tsemberis, Sam (2010 [2020]): Housing First: Model Pathways ukončení bezdomovectví u osob trpících duševními poruchami a poruchami plynoucími z užívání psychoaktivních látek. Praha: Platforma pro sociální bydlení.

Jak funguje Housing First a spolupráce se soukromými majiteli v Českých Budějovicích (Mezi proudy)

Zpracovali: Nikola Machová a Daniela Zelenková

Pro naše klienty, kteří se nacházejí v bytové nouzi, potřebujeme získat byty. Vzhledem k tomu, že obecních bytů je málo nebo jsou pro naše klienty příliš vysokoprahové, tak jsme se rozhodli spolupracovat se soukromými majiteli bytů. Jak představit majitelům fungování Housing First, aby poskytli své byty lidem v bytové nouzi? Jak s nimi navázat rovnocenný vztah, který překoná překážky při různých komplikacích? To jsou zásadní otázky, kterými se zabýváme v Českých Budějovicích několik posledních let.

V naší práci je důležitá nejen odborná podpora, ale především empatie a pochopení. A to nejen směrem ke klientům/nájemníkům, ale také směrem k majitelům/pronajímatelům. Majitelé, kteří s námi spolupracují, od nás slyší, že nejsou pouze poskytovatelé bydlení, ale i partneři, se kterými sdílíme odpovědnost za spokojenost nájemníků. Klademe důraz na vytváření dlouhodobých a stabilních vztahů, které přinášejí prospěch jak nájemníkům, tak pronajímatelům bytů. Naším cílem je vybudování vztahu s otevřeným a přátelským přístupem. Díky tomu se nám daří řešit i složité situace a společně pracujeme na tom, aby bylo bydlení pro každého klienta skutečnou příležitostí na nový začátek.Začátek formulářeKonec formuláře

První kontakt a představení projektu

První kontakt majitele s projektem je nejčastěji přes bytovou specialistku projektu Housing First, která obvolává nabídky bytů z inzerce nebo ji kontaktuje sám majitel bytu, který viděl naši propagaci nebo na nás dostal doporučení. Majitel ji informuje, že má k dispozici byt k pronájmu. Poté je domluvena schůzka s majitelem, které se účastní bytová specialistka a vedoucí týmu přímé podpory, která je zodpovědná za tým sociálních pracovníků. Společně majiteli podrobně vysvětlíme, jak funguje náš projekt, jakou poskytujeme podporu a jaké garance nabízíme. Ujišťujeme majitele, že se na nás může vždy spolehnout, a to nejen během zabydlení nájemníka, ale i v průběhu nájemního vztahu. Prezentujeme se jako silný partner, který se postará o všechny aspekty pronájmu a pomůže majiteli minimalizovat rizika spojená s pronájmem. Všem pronajímatelům říkáme, že s námi si mohou být jistí, že nebudou čelit těmto výzvám sami. To je významný rozdíl oproti tomu, když svůj byt pronajímají sami nebo přes realitní kancelář.

Náš tým a služby pro majitele

Majiteli představíme tým odborníků, kterým projekt disponuje a který se skládá z realitní makléřky, sociálních pracovníků, odborníků na duševní zdraví, správce plateb, údržbáře, právničky atd. Tato multidisciplinární podpora zajišťuje, že všechny náročné situace, které mohou nastat v průběhu nájemního vztahu, jsou vždy řešeny. Majitelům ilustrujeme spolupráci na skutečných zkušenostech a situacích, kterým jsme čelili a vysvětlujeme, jak jsme se s nimi popasovali. Když majitelé slyší, že nájemníci dostávají potřebnou podporu a že problémy jsou řešeny včas, mohou mít větší důvěru v to, že jejich byt bude v dobrých rukách.

Poskytování stabilního a garantovaného příjmu

Od majitelů bytů jsme zjistili, že to, že budou mít stabilní příjem, že jejich byt bude chráněn, že jim nezůstane po nájemnících dluh a že nájemníci dostanou potřebnou podporu velkého týmu, je při jejich rozhodování zásadní.

Nájemníci, kteří přicházejí od nás jsou lidé, kteří doposud žili v bytové nouzi. Takoví lidé mají většinou nízké příjmy a mohou se častěji dostat do situací, kdy nemohou zaplatit nájem včas.. Aby se majitelé bytů cítili bezpečně, je důležité představit jim systém, který jim garantuje pravidelný a včasný příjem z nájmu. Vysvětlujeme jim, jak funguje výplata dávek na bydlení, které nájemci často pobírají. Ty mohou buď majiteli chodit přímo na účet nebo přicházejí na účet, který spravuje naše organizace. Na tento účet chodí buď dávky na bydlení nebo na nějklienti vkládají zbytek částky, která chybí k doplacení celého nájmu. Správce plateb poté celou částku posílá majiteli na účet. Dále garantujeme, že po skončení nájmu vyrovnáme případné dluhy – pro tento účel podepisuje ředitel organizace s majitelem bytu garanční smlouvu, ve které je domluveno krytí dluhů a škod do výše 75 000,- Kč K vyšším dluhům na nájemném málokdy dochází, protože tři nezaplacené nájmy jsou vážným porušením nájemní smlouvy a jsou tedy důvodem pro její ukončení. S nájemci se navíc preventivně pracuje, aby k těmto situacím nedocházelo.

Spolupráce při podpisu smlouvy a dalších administrativních krocích

Bytová specialistka je hlavním kontaktem mezi projektem, nájemníkem a majitelem při řešení všech administrativních záležitostí, jako jsou podpisy smluv, přepisy energií nebo vyřizování případných nedoplatků. Majitel bytu se může spolehnout na naši pomoc při zajištění všech formalit, které s pronájmem bytu souvisejí.

Pokud se do bytu podaří najít vhodného nájemce, organizujeme slavnostní zabydlení, na které je pozván i majitel. Tento moment je velmi důležitý, protože majitel bytu je klíčovým partnerem v procesu nového začátku pro nájemníka. Slavnostní zabydlení není pouze o předání klíčů, ale o symbolickém začátku nové kapitoly pro všechny zúčastněné. Pro nové nájemce to může být až iniciační krok, na který mohou vzpomínat a může být pro ně velkou motivací si k novému bytu najít vztah a snažit se udržet si ho.

Poskytování záruk a ochrany proti poškození majetku

Častou obavou majitelů nemovitostí je riziko možnosti poškození bytu, ke kterému by mohlo dojít v průběhu pronájmu. Setkali jsme se v několika případech s tím, že údržba bytu byla pro nájemníky novou zkušeností, a proto je součástí našeho týmu správce bytů, který chodí navštěvovat pravidelně byty a pomáhá nájemníkům s drobnými opravami a údržbou. Tato údržba nejen že zajišťuje spokojenost nájemníků, ale také chrání hodnotu nemovitosti majitele. To je dle majitelů další velký benefit, protože ví, že se v jejich bytě objevuje odborník, který sleduje stav bytu a pomáhá nájemníkovi byt udržovat či zvelebit dle jeho představ.

Na začátku nájemního vztahu se nájemník pojistí na odpovědnost za škodu, pojištění zahrnuje i pojištění věcí převzatých – tj. vybavení bytu a pokud dojde k poškození majetku, je to ihned komunikováno s pojišťovnou. V týmu máme klíčovou pracovnici, která nájemníkům pomáhá pojistku uzavřít a pokud dojde k pojistné události, tak je podporuje v podání žádosti o pojistné plnění. Klienti hradí pojištění 1x ročně. Toto pojištění je jednou z dalších záruk, které majitelům garantují, že jejich majetek bude po ukončení nájemního vztahu v dobrém stavu, proto ho hodnotí velmi pozitivně.

Pravidelná komunikace a hlídání plateb

Po zabydlení je majitel zodpovědný za pravidelnou kontrolu, zda platby za nájem dorazily včas a v požadované výši. Pokud by se vyskytl problém s platbami, je důležité nás hned kontaktovat. Řešení každé nestandardní situace při neplacení dohodnuté částky nájemného vždy probíhá za účasti majitele, nájemníka, bytové specialistky, správce plateb avedoucí týmu, kteří se podílí na hledání řešení. Cílem je, aby problémy byly řešeny co nejdříve, než dojde k větším komplikacím a dluhům ze strany nájemníka.

Roční setkání a poděkování za důvěru

Každoročně v období Vánoc pořádáme setkání s majiteli, kde jim děkujeme za jejich důvěru a spolupráci. Tato setkání jsou neformální a zahrnují různé zábavné aktivity, které mají majitelům ukázat, jací lidé stojí za projektem a jak se jako lidé můžeme vzájemně obohatit. V minulosti jsme připravili statistiky o úspěšnosti projektu, hospodský kvíz, tombolu nebo jiný program, který majitele zábavnou formou informoval o pokroku projektu a naší práci. Takováto setkávání posilují vztah mezi námi a majiteli a ukazují jim, že si jejich spolupráce a podpory vážíme a rádi s nimi trávíme čas nejen při formálních jednáních. V letních měsících pořádáme setkání jako zahradní party, kam zveme i nájemníky a jejich rodiny, kteří mají možnost setkat se s pronajímateli v neformálním příjemném prostředí, kde nechybí hudba, oheň a pohoštění. Při setkáních organizujeme např. bazar s oblečením a vybavením do domácnosti. Z ohlasů od pronajímatelů a nájemníků víme, že jsou pro ně taková setkání nevšedním a vítaným zážitkem.

Druhá šance pro pronajímatele

V některých případech se může stát, že první pokus o zabydlení nájemníka v bytě nevyjde podle očekávání. I v těchto situacích se však snažíme najít řešení. Pokud se první pokus nezdaří a nájemník se dostane do situace, kdy musí byt opustit, tak se snažíme udržet dobrý vztah s majitelem, aby byt poskytl dalšímu nájemníkovi z projektu Housing First.

Pokud majitelé bytů i po prvním neúspěchu v případě nezaplacených nájmů nebo problémů s nájemníky směrem k sousedům, zůstávají otevření možnosti další spolupráce, jednáme o možnosti vybrat do bytu jiné klienty. V průběhu let se nám podařilo v nejméně osmi případech udržet byt majitele pro další klienty a spolupráce s majitelem pokračovala dalším nájemním vztahem.

Jednou z takových zkušeností bylo nesprávné napárování klientky s bytem a jeho sousedstvím. To jsme si uvědomili až zpětně, poté co jsme poznali sousedy a vyhodnotili, že byt sice dispozicemi a dalšími charakteristikami vyhovoval vylosované domácnosti, ale způsob života zabydlené domácnosti vyvolával podezíravost a ostražitost sousedů. Dnes už víme, že složení a životní styl zabydlené domácnosti je důležitým faktorem, ke kterému musíme přihlížet při výběru správného bytu. V tomto konkrétním případě se jednalo o nastěhování paní se 2 dětmi ve věku 8 a 14 let do bytu 2+1 v bytovém domě, který si postavili družstevníci svépomocí v 70. letech 20. století a mnoho z nich v tomto domě jakožto starousedlíci bydlí až do současnosti. Naše klientka měla v bytě časté dlouhodobé i krátkodobé návštěvy, několikrát se změnili i její partneři, a i když se z bytu neozýval hluk nebo hádky, byla neustále v hledáčku starousedlíků. Vadil jim zvýšený provoz v domě, měli obavu o svůj majetek a často kvůli tomu volali majiteli bytu. Postupem času se v domě nájemnice přestala cítit dobře, a i když s ní pronajímatel neměl problémy, rozhodla se najít si bydlení jinde. Klientce jsme našli nové bydlení a následně se odstěhovala v rámci druhé šance projektu do domu, kde jsou jen dva byty. Byt v bytovém domě nám v projektu zůstal, a protože jsme věděli, kdo se do tohoto domu hodí, losovali jsme a napárovali partnerskou dvojici, která v bytě bydlí už cca dva roky. Jedná se o klidný pár, který nevyhledává častou společnost návštěv, mají psa, což zafungovalo jako tmelící prvek se sousedy a situace v domě se úplně uklidnila. Majitel bytu je spokojený, protože již nemusí řešit, že se mu často ozývají sousedé a ukázalo se, že druhá šance pro majitele je řešením, jak udržet byt v projektu a zabydlet další nájemníky.

Přínos realitního makléře v týmu

Díky realitní zprostředkovatelce se nám daří nejen udržet byt spolupracujícího majitele i při změně nájemců, ale podařilo se nám ho udržet i při změně majitele:

Majitel bytu, do kterého se přestěhovala rodina v rámci tzv. "druhé šance", se rozhodl byt prodat. S touto situací nás seznámil a domluvili jsme se, že to společně sdělíme klientům. Ti byli v bytě teprve 3 měsíce a stále se zabydlovali a zvykali na nové prostředí. Na domluvenou schůzku šla bytová specialistka, která se věnuje realitám i na živnost, vedoucí týmu a pan majitel. Poté, co pan majitel vysvětlil svou situaci a záměr byt prodat, informovala klienty bytová specialistka o tom, že se prodeje bytu ujme a bude spolu s majitelem vybírat nového majitele tak, aby mohli klienti v bytě zůstat. Také vysvětlila, že mnoho lidí v dnešní době nakupuje byty na investici a mít v bytě platící a spolehlivé nájemníky je bonus navíc. Tak, jak bytová specialistka řekla, se také po měsíci stalo. Spolu s panem majitelem byli pro nákup bytu vybráni majitelé, kteří byli seznámení s fungováním Housing First a rozhodli se byt koupit a se stávajícími nájemníky uzavřít novou nájemní smlouvu. Ještě před tím jsme s nimi uzavřeli také garanční smlouvu. Aktuálně jsou klienty v bytě nových majitelů 3 měsíce a vše funguje. Díky tomu, že je členem týmu realitní makléřka, která v realitách aktivně podniká, mohli jsme klientům zajistit jistotu v setrvání v bytě.

Dlouhodobá podpora a vztah s majitelem

Naší prioritou je dlouhodobá a stabilní spolupráce s majiteli. Věříme, že otevřená komunikace, vzájemná důvěra a odpovědnost jsou pro úspěšné fungování celého procesu zásadní. I v případě situací, jako jsou zpožděné platby nebo stížnosti od sousedů, se snažíme vše řešit konstruktivně a přátelsky. Důležité je, aby majitel věděl, že má oporu v našem týmu a že vždy společně hledáme řešení, která budou pro všechny strany přínosná.

Myslíme si, že tímto způsobem se nám daří vytvářet stabilní a dlouhodobé nájemní vztahy, které pomáhají nejen nájemníkům, ale i majitelům bytů, kteří s námi spolupracují. Program Housing First v Českých Budějovicích tak funguje jako most mezi lidmi, kteří potřebují pomoc, a těmi, kteří jsou ochotni nabídnout stabilní bydlení.

Závěr: Otevřená komunikace a vzájemná podpora

Projekt Housing First – Zabydlíme Vás na první dobrou v Českých Budějovicích se zaměřuje na kombinaci finanční záruky, sociální podpory a dlouhodobých vztahů, což může významně přispět k tomu, aby majitelé bytů i nadále pronajímali své nemovitosti lidem v projektu Housing First, a pomáhali tak řešit bezdomovectví na širší úrovni.

Klíčovým prvkem našeho přístupu ke spolupráci s majiteli bytů je osobní komunikace, která je založena na otevřenosti, upřímnosti a soustavné snaze o budování vzájemné důvěry s majiteli bytů, kteří se stanou pronajímateli v Housing First.

Rozhovor s Romodromem a Novou možností

rozhovor vedla Monika Zezulová (MPSV) s Janou Volnou (Nová možnost)

Společně s organizací Romodrom aktuálně realizujete v pořadí druhý projekt zaměřený na Housing First. V něm máte zabydlet minimálně 30 domácností. Navazujete tím tak na zkušenost z předchozího projektu, který cílil na 21 domácností. Co konkrétně vás motivovalo k pokračování, a s jakou cílovou skupinou v projektu pracujete?

Důvod, proč jsme se rozhodli pokračovat, byl tehdy stejný, jako ten současný. Vidíme výsledky své práce. Obzvlášť zřetelné je to u rodin, se kterými stále spolupracujeme. V bytech zůstali, protože chtějí bydlet. Lidé z vnějšku se často ptají, jestli si klienti bydlení zasloužili, byli opravdu potřební a celá služba není zbytečně drahá. Z vlastní zkušenosti vidím, že to smysluplné je, protože většina domácností zvládá dlouhodobě bydlet, když se jim poskytne odpovídající podpora. Automaticky jsme tak uvažovali o návaznosti, jelikož naší cílovou skupinou jsou většinou romské domácnosti, které jsou na trhu s bydlením silně diskriminovány. Ohledně cílové skupiny se soustředíme na všechny, kteří mají kumulované problémy, a tudíž vyšší potřebu komplexní podpory. Máme klienty z řad mladistvých a mladých dospělých, kteří jdou z institucionálních zařízení nebo z pěstounské péče. Podporujeme rodiny s dětmi, které tvoří velkou část našich klientů. Často jsou to matky samoživitelky z ubytoven, které zatím neměly možnost získat zkušenost s bydlením v běžném bytě. Pracujeme také se seniory, kteří mají dlouhou historii bydlení pouze po ubytovnách a také jim chybí zkušenost s životem v bytě. Máme teď v projektu i tatínka samoživitele, který dvacet let žil a vychovával dceru v ubytovnách. Často jsou mezi podporovanými domácnostmi lidé se závislostmi nebo jinými kumulovanými problémy spojenými s domácím násilím nebo šikanou ve školním prostředí.

V rámci projektu podporujete poměrně širokou skupinu, kterou často nechtějí podporovat ani obce. Vy je přitom zabydlujete pouze do bytů z volného trhu. O jak velké pronajímatele se ve vašem případě jedná? Spolupracujete například s většími realitními hráči v území?

Škála pronajímatelů je poměrně pestrá. Jediný, s kým v rámci Moravskoslezského kraje nespolupracujeme, je zdejší největší soukromý pronajímatel. U něj mají zasmluvněné byty jiné projekty, takže se navzájem doplňujeme. Když jsme kdysi s tímhle velkým vlastníkem zahájili jednání, směřoval nás často do vyloučených lokalit, což pro nás nebylo přijatelné. Našli jsme si tím pádem svou vlastní cestu, jak oslovovat soukromé majitele, kteří mají byty mimo SVL. Ty zkušenosti jsou pak velmi rozmanité – díky tomu, že byty hledáme na volném trhu a máme svého sociálně realitního makléře, spolupracujeme s různými typy vlastníků. Mnohdy jde o jednotlivce, kteří znají někoho, kdo s námi má pozitivní zkušenost a zabydleli jsme mu do bytu našeho klienta. Někdy jsou to stávající pronajímatelé, kteří další byt koupí v průběhu projektu. Díky pozitivní zkušenosti, protože nemusí řešit žádné komplikace spojené s pronájmem, nám bez větších obav svěří další byt. Pokud bych měla sdílet nějaké doporučení, tak se nám osvědčila spolupráce s investičními vlastníky. Ti zpravidla nevnímají byt jako srdcovou záležitost, proto často nemají ani konkrétní nároky na nového nájemce. V tu chvíli je pro nás snazší ubytovat i skupiny s komplexnějšími potřebami.

Jakým způsobem motivujete pronajímatele, kteří nejsou tak otevření k některým cílovým skupinám? Jaké konkrétní nástroje využíváte a co v rámci garancí můžete nabídnout?

Po těch letech máme dobře propracovaný systém garancí. I proto jsme byli součástí pracovní skupiny, která se podílela na tvorbě zákona o podpoře bydlení, protože garance jsou jedním z hlavních nástrojů, jak získáváme pronajímatele. Prošli jsme si mnoha zkušenostmi s hledáním bytů na volném trhu bez poskytování garancí. Tehdy jsme klienty doprovázeli na prohlídky a komunikovali s majiteli, ale naráželi jsme na značnou diskriminaci. Dnes nabízíme komplexní systém správy nemovitostí, ve kterém vlastník už nemusí řešit, kdo v bytě bydlí, ale využívá funkčních garancí. To může být inspirace pro další realizátory, protože zejména typ investičního vlastníka nemá k bytu zpravidla velký vztah. Nemá proto důvod řešit, jaký typ nájemce v bytě žije, když ví, že bude mít vyřešený nájem a správu nemovitosti.

Současně jsou garance velmi individuální, protože spolupracujeme s velkým počtem pronajímatelů. Od nich se také učíme, co dalšího lze zavést nebo co je vhodné zohlednit. Se systémem garancí jsme začínali tak, že jsme zprvu vystupovali jako ochrana našeho nájemce a vytvářeli trojstranné dohody – my, pronajímatel a nájemce. Často totiž zaznívala otázka, jestli to například samoživitelka s dítětem pobírající dávky zvládne, jestli byt nezničí, nezadluží nebo nebude dělat problémy v domě – a zda vůbec bude možné nájem ukončit. V těchto případech jsme vystupovali jako partneři, kteří se zavazovali, že pokud tyto situace nastanou, tak je vyřešíme, protože máme systém, který nám to umožňuje. Na začátku byly garance založeny na jistotě, že nájem bude vždy uhrazen. Dnes to ale nepovažuji za největší přednost, protože jsme se díky praxi naučili další věci, které přinesl realitní trh. Máme zasmluvněného externího právníka, takže dokážeme nabídnout servis spojený s tvorbou nájemních smluv a dodatků, pokud je potřeba a pronajímatel to požaduje. Mnoho pronajímatelů nechce mít žádné starosti, takže v některých případech se účastníme schůzí SVJ. Pokud majitel není spokojený s nájemcem nebo poskytovanými službami, dokážeme spolupráci ukončit a zajistit domácnosti jiné bydlení. V rámci garancí pak řešíme i sousedské stížnosti, a skutečně se snažíme minimalizovat jakékoliv starosti pronajímatele.

V Česku je vcelku běžné, že za podobný typ služeb zprostředkovaných realitní firmou majitelé bytů platí. V zahraničí se to často děje i u sociálně realitních zprostředkovatelů. Myslíš, že je to do budoucna cesta i v České republice?

V Romodromu o tom přemýšlíme a snažíme se hledat nové a kreativní cesty, protože musíme zohlednit situace, kdy nebudou pokračovat projekty z výzev zaměřených na Housing First a Housing Led. Víme, že takový systém tu je, a my jsme do jisté míry konkurencí správcovských agentur, kterých je u nás celá řada, a my s nimi jednáme. Snažíme se jim vysvětlovat, že nejsme přímými konkurenty, ale potenciální partneři –můžeme převzít některé byty do správy a podpořit jejich síť pronajímatelů. Za správu si některé agentury berou značné částky. Ze zkušenosti vím minimálně o jedné, která má za správu jednoho bytu 1000 až 2500 korun měsíčně, což na severní Moravě často představuje až třetinu nájmu. Tudíž hledáme cesty, jak nabídnout konkurenceschopnou alternativu. Naší současnou výhodou je, že nabízíme srovnatelné služby bezplatně, a navíc s přidanou hodnotou – garantujeme, že v bytě zůstane stabilní nájemník, což správcovská agentura po skončení smlouvy nemůže zaručit. Zatím si však netroufám tvrdit, že tento typ služby budeme schopni v budoucnu zpoplatnit, protože si nejsem jistá, zda je na to české prostředí připravené. Současně jsem přesvědčená, že nájemní bydlení je budoucností v mnoha směrech, takže je možné, že právě touto cestou se budeme ubírat po skončení projektů.

Zmínila jsi, že ve stávajícím nastavení máte určitou výhodu. Napadají tě další výhody či nevýhody toho, že zabydlujete pouze do bytů soukromých pronajímatelů? Napadají tě výhody i ve srovnání s obecním bydlením?

Jako lehkou nevýhodu vnímám větší objem práce. S velkým vlastníkem, který disponuje stovkou bytů, můžete pracovat obdobným způsobem u všech bytů. Tím, že jsem to vždy prezentovala tak, že i vlastník je svým způsobem náš klient, se kterým je třeba navázat vztah a zmapovat jeho potřeby, je přístup ke každému z nich do jisté míry individuální, a v každém bytě pak vzniká jedinečné spárování vlastníka s nájemcem. Je to náročnější, ale učíme se s tím pracovat. Na komerčním trhu vnímám pro naše klienty velkou výhodu ve srovnání s obecními byty. Ty jsou v Moravskoslezském kraji často přeplněné a mají obrovské bariéry pro vstup do bytu. Často máme klienty s komplexní potřebou podpory, kteří mají dluh vůči městu, takže se do obecního bydlení prakticky nemají šanci dostat. Velkou výhodou pak je, že na rozdíl od obecních bytů, které jsou často v sociálně vyloučených lokalitách (SVL), zabydlujeme klienty mimo tyto oblasti, což nám ukládají i pravidla výzvy OPZ+. Z letité zkušenosti vím, že pro klienty je důležité, aby se mohli přizpůsobit v novém prostředí mimo SVL, byť někdy ten proces adaptace může trvat i několik let. Když jsme před lety začínali, byli jsme někdy kritizování za to, že tím, že zabydlujeme na volném trhu, zvyšujeme zisk soukromým vlastníkům. Argumentovali jsme tím, že se jedná o běžný nájemní vztah, v němž by si byl vlastník schopen najít jakéhokoliv nájemníka. My jsme se snažili umožnit přístup k bydlení lidem, kteří ho skutečně potřebují a jsou schopni v něm dlouhodobě setrvat. Často je tam mnohem méně bariér, protože vlastník nájemníky nezná osobně a je mu jedno, jestli mají dluh na komunálním odpadu. Prioritou je, aby měl zaplacený nájem a klid, což mu garantujeme.

Zaznělo, že větší objem práce je spojen s navazováním vztahu s vlastníkem a reflektováním jeho potřeb. Jak nároční jsou pronajímatelé ohledně výběru nájemce? Jak případně probíhá propojování vlastníka s nájemníkem ve chvíli, kdy vaše podpora v bytě již není nutná?

Opět je to velmi individuální, takže i v tom se snažíme vycházet z konkrétních potřeb vlastníka. Po letech zkušeností jsme vytvořili metodiku „Práce s vlastníky“, ve které jsme je rozřadili do několika kategorií. Máme například vlastníka – altruistu, který je už od začátku specifický tím, že nabízí byt s tím, že chce, aby v něm bydlel někdo potřebný. Občas je ta spolupráce náročnější v průběhu, kdy stupňuje očekávání a předpokládá, že se klientova situace bude zlepšovat rychleji. Máme i vlastníky, kteří jsou hodně anonymní a nakupují byty za účelem investice, což je pro nás značná výhoda, protože často nekladou bariéry v tom, kdo by v bytě měl bydlet. Pokud nastavený systém funguje, tak je pro ně stěžejní, aby nedošlo k poškození jejich majetku a aby fungovaly sousedské vztahy. Další kategorií jsou vlastníci, kteří mají jasná očekávání a velmi konkrétně je definují. Často se nám stalo, že jsme z takových nabídek vystoupili, protože nám bylo jasné, že vzhledem k našim klientům byly nároky nerealistické. Někteří majitelé nám hned na začátku řeknou, že se jim podmínky projektu líbí, a až v průběhu vyjednávání kladou různá omezení, čímž nám třeba výrazně omezí výběr vhodného nájemce. Za sebe si ještě kategorizuji nájemce podle kvality bytu, kdy je jasné, že člověk, který koupí nový byt v Ostravě zatížený hypotékou, bude mít konkrétní očekávání spojená s rizikem poškození bytu. Na rozdíl od někoho, kdo pronajímá byt v původním stavu, a je tak ochoten jej nabídnout širší klientele.

Vrátím se ještě k otázce ukončování podpory klienta v bytě ve chvíli, kdy již není potřeba. Máte nastavené konkrétní postupy, jak propojit klienta s majitelem bytu, nebo je to opět hodně individuální? Případně, co se vám za ty roky realizace osvědčilo?

Po letech praxe už jsme nasbírali zkušenosti, i když jsme se na začátku soustředili hlavně na to, aby bylo v rámci projektu všechno v pořádku, klient fungoval a dlouhodobě bydlel. Naráželi jsme pak ale při přechodu klientů z prvního projektu do běžného života. Došli jsme proto k tomu, že je potřeba v určité chvíli obě strany připravovat na to, že dojdeme do bodu, kdy jako organizace z toho vztahu ustoupíme. Na začátku žádný z aktérů nemá potřebu se angažovat, protože klient má svého klíčového pracovníka a vlastník komunikuje s realitním zprostředkovatelem a správcem plateb. V prvním projektu jsme takhle po dvou nebo třech letech došli k tomu, že když jsme naznačili, že by mělo dojít k větší provázanosti vlastníka s nájemcem, ani jedna ze stran neprojevila zájem. Tohle jsme se snažili ve stávajícím projektu změnit. V tomto ohledu vnímám zabydlování na tři etapy. První rok bývá velmi intenzivní. Klient se mnohdy teprve učí bydlet, seznamuje se s platbou energií, učí se hlídat si spotřebu a vyřizuje nezbytné věci spojené s chodem domácnosti. V této fázi majitele nezapojujeme, protože ho nechceme zatěžovat tím, jak náročný ten proces může být. Druhý rok je spíše stabilizační. To je období, ve kterém, se snažíme vlastníka zapojit. Často se řeší první vyúčtování, které chce majitel bytu komunikovat sám. Někteří pronajímatelé chtějí alespoň jednou ročně byt vidět, takže se snažíme, aby to klient nevnímal jako kontrolu, ale jako příležitost k neformálnímu setkání s majitelem. Současně je druhý rok často obdobím relapsů a otevírá se prostor pro náročnější témata, na která zatím nebyl čas. Klade to tak velké nároky na klíčové pracovníky a jejich práci. Ve třetím roce se zaměřujeme na posilování kompetencí obou stran a připravujeme je na to, že ze systému jako třetí aktér odejdeme. Někdy je to náročnější, protože každá ze stran se cítí připravená v jiný čas. Otevřeně s nimi ale komunikujeme, že jsou ve svých rolích dostatečně připraveni, abychom tam nebyli potřeba. Vždy se snažíme zmiňovat, že neodcházíme, abychom se zbavili odpovědnosti, ale proto, že nájemní vztah je oboustranně funkční. Na základě obav některých majitelů ale necháváme otevřená vrátka, kdy nás mohou kontaktovat ve chvíli, kdy by nastal problém. Vždy ale musí jít o aktivní poptávku z obou stran a nenabízíme to plošně.

Když říkáš, že v rámci jednoho bytu máte v podstatě dva klienty – nájemce a pronajímatele, jak řešíte konflikty, které mohou vzejít z odlišných potřeb a očekávání. Jak se vyrovnáváte s tím, když každý chce něco jiného, ale vy podporujete obě strany?

Snažíme se, aby každý měl svou podpůrnou osobu. Klíčoví pracovníci bojují za zájmy nájemce a hledají řešení pro jeho potřeby. Z druhé strany má pronajímatel jako svou kontaktní osobu sociálně-realitního makléře, který hledá řešení pro něj. Logicky se pak tlak soustředí na nás ve chvíli, kdy se snažíme situaci zkoordinovat. Tím, že se všichni v týmu setkáváme v rámci porad, tak je to jednodušší než v klasických realitních agenturách. Všichni tak máme přehled o tom, co se děje a jsme nastavení na řešení situace. Náš sociálně-realitní makléř má citlivý přístup i vůči potřebám nájemce, stejně tak klíčoví pracovníci nehájí klienta bezvýhradně a nepřehlíží zjevné problémy. Myslím, že ten systém podpory nejde úplně oddělit, ale snažíme se od začátku komunikovat, že jsou nastavená pravidla, která je třeba respektovat a v některých věcech naopak lze hledat kompromis. Ve výsledku se snažíme obě strany přibližovat, aby pochopily, že nejsou protivníci, ale že jejich cíle jsou společné.

S poskytováním různého typu garancí máte, jak bylo několikrát zmíněno, mnohaleté zkušenosti. Máte zkušenost, že se podoba garancí v rámci vztahu s jedním pronajímatelem vyvíjí? Máte nastavenou nějakou průběžnou revizi systému, kdy zjišťujete, jestli stále naplňujete potřeby, které pronajímatel má?

Určitě jsme od počátku projektů prošli vývojem, kdy na začátku mi přišlo geniální, že garantujeme úhradu nájmu. Dnes je to něco, co téměř každý vlastník považuje za normu, kterou garantují i jiné realitní agentury. Současně ani za nás to už není to hlavní, co nabízíme. Běžná realitní agentura vám nezajistí, že bude řešit sousedské stížnosti. Nedokáže garantovat, že budou chodit pravidelně nájmy, protože pro ni je stěžejní, aby měla uhrazené provizní poplatky. Navíc nemá představu, jaký člověk se do bytu stěhuje, protože s ním stráví několik minut. Tohle jsou věci, které garantujeme a vyzdvihujeme, že jsme s nájemci v pravidelném kontaktu skrze klíčové pracovníky. V Česku vám žádná realitka ani správcovská firma nezajistí, že bude do bytu někdo docházet. To je naše velká výhoda, že máme klíčové pracovníky v terénu, kteří podporu v bytech poskytují. Realitní kancelář sice zájemce zkontroluje v registrech, vybere za to poplatky, ale po roce může být majitel překvapený, v jakém stavu byt najde. Rozsah toho, co majitelům poskytujeme, se pak vyvíjí v čase, protože máme i vlastníky, kteří nemají zkušenost s pronájmem bytu a řešíme s ním v podstatě vše, od tvorby smlouvy po přípravu vyúčtování služeb.

Mluvily jsme o nastavení a způsobu poskytování garancí. Jsou z vašich zkušeností pracovní pozice v týmu, které jsou v tomto ohledu nepostradatelné?

Stěžejní jsou pozice klíčových pracovníků, kteří jsou v přímém kontaktu s nájemcem, protože bez toho by tenhle model nebyl funkční. V minulosti jsme v rámci jiných projektů zkoušeli jiné způsoby práce, ale vždycky se po čase ukázalo, že podpora klíčových pracovníků je důležitá. Často nájemce nebyl připraven na samostatné bydlení nebo se v průběhu objevily zakázky, které bylo potřeba řešit. Ze strany vlastníka jsou pak důležité pozice sociálně realitního makléře a bytového správce, který komunikuje s vlastníkem a hájí jeho zájmy. My máme ten systém nastavený tak, že u správcovských smluv se snažíme být s vlastníkem alespoň jednou ročně v kontaktu. Ideálně se snažíme o osobní kontakt, ale máme i vlastníky, kteří jsou z různých částí republiky, a s těmi udržujeme komunikaci alespoň mailem nebo telefonicky.

Jak máte v rámci pozic nastavenou kontrolu a správu plateb a jakým způsobem následně řešíte a komunikujete dluhy na nájmu?

Aktuálně to máme rozdělené ve dvou pozicích. Bytový specialista se stará hlavně o dodatky, smlouvy, kontroluje stav a kvalitu bytu a správce plateb se stará výhradně o nájmy, protože je to důležitá součást naší práce. Tím, že máme zabydlených zhruba šedesát aktivních domácností, což je kolem padesáti vlastníků, tak se snažíme, aby všechny platby byly v pořádku. Správce plateb je člověk, který má na konci měsíce všechny informace o platbách, takže nikdy nepřecházíme z měsíce na měsíc, aniž bychom věděli, zda má klient uhrazený nájem. Současně informaci o platbách máme i z terénu, protože klíčoví pracovníci si informace vykomunikují s klienty. Někteří z nich to mají nastavené tak, že jim klienti přes WhatsApp posílají vyfocené složenky se zaplaceným nájmem. Od správce plateb pak máme prakticky okamžitě informace o příchozích platbách, protože spravuje účet, který byl zřízen za účelem úhrad nájmů. Ve chvíli, kdy chodí příspěvky na bydlení, máme okamžitý přehled, komu přišel. Mnohem rychleji pak mohou klíčoví pracovníci reagovat v situacích, kdy jakákoliv z očekávaných plateb nepřijde. Vzniká tak prostor pro včasné řešení a předcházení větším dluhům. Klientům umožňujeme splátkové kalendáře, rozklady plateb, ale stěžejní je, aby vůči nám měli důvěru, a komunikovali včas, co se děje. Komunikace s vlastníkem je v tomto ohledu naopak opatrnější. Snažíme se ho nezatěžovat a zbytečně nevytvářet o klientovi představy, že má problém s hrazením nájmu.

Majitelům při poskytování garancí poskytujete maximální servis, aby měli s bytem co nejméně starostí. Jak probíhá komunikace v situacích, kdy jsou byty v horším technickém stavu a je potřeba větší oprava či rekonstrukce, která by měla jít finančně za pronajímatelem? Jaká je vaše role v takových situacích?

Poměrně klíčová, protože je to jedna ze služeb, kterou nabízíme. Ve chvíli, kdy je potřeba oprav či úprav, tak jsme vždy prostředníkem. Tahle nabídka vznikla na základě zkušenosti, kdy jsme měli klienta, který měl kontakt na majitelku, kterou považoval za hlavní osobu pro řešení technických věcí v bytě. Stalo se, že jí třeba pětkrát za den volal kvůli drobnostem, které chtěl v bytě vyřešit. Když podobné situace přenášíte na majitele bytu, může se stát, že pro to nebude mít pochopení. Tím, že byty jsou často v původním stavu, naši nájemci mívají výhrady a potřebu úprav. Obvykle nejde o velké opravy nebo rekonstrukce, často jsou to drobnosti, které chtějí řešit hned. V tu chvíli se často nepotkávají s představou majitele, a v tu chvíli je důležité, abychom byli prostředníkem a hledali kompromis. V systému garancí máme pozici domovníka/opraváře, který je schopný poměrně rychle zajistit drobnější opravy, které má podle občanského zákoníku řešit nájemce. S klienty komunikujeme, že menší opravy musí zvládnout uhradit sami a že s majitelem se řeší ty rozsáhlejší. I v tom případě je potřeba sladit očekávání klientů, kteří předpokládají, že v bytě dojde k úpravám, a s možnostmi a představami majitelů. Často je to práce s motivací na obou stranách a nabídkách spolupráce. Z poslední doby máme hezkou zkušenost, kdy jsme rekonstruovali kuchyňskou linku ve spolupráci – celý proces jsme zastřešili a majitel s nájemcem se finančně složili. Majitele jsme motivovali, že se mu byt zhodnotí a klient zároveň bude o byt ještě lépe pečovat, protože si linku vybral. Klienta to motivovalo přispět, protože měl možnost volby designu a nové vybavení bylo jeho iniciativou. Práce s garancemi často znamená hledání rovnováhy mezi zájmy nájemce a pronajímatele. Ze zkušenosti naštěstí vidíme, že byť je za tím množství energie ze všech stran, výsledek stojí za to.

Videa ke garantovanému bydlení:

https://youtube.com/playlist?list=PLLR_fY9tOe9Hl2bjyVV__DFK3KDZnlcku&si=hfWx2xXmoecBglAw

Videa ke garančním a krizovým fondům:

https://youtube.com/playlist?list=PLLR_fY9tOe9Fwx9Y2V8ghXtoGfUH3MZHa&si=KwLQfX9KHpim3UeI

Tagy: #Zákon o podpoře bydlení

Datum poslední aktualizace: 12. 5. 2025

Ocitli jste se ve složité situaci a hrozí vám ztráta bydlení?

Spolupráce se soukromými majiteli (sociální realitní agentury)

Co jsou sociální realitní agentury?

Zákon o podpoře bydlení – Podmínky a povinnosti pro soukromé vlastníky bytů

Kanadská příručka spolupráce Housing First programů se soukromými pronajímateli

Jak funguje Housing First a spolupráce se soukromými majiteli v Českých Budějovicích (Mezi proudy)

Rozhovor s Romodromem a Novou možností

Videa ke garantovanému bydlení:

Videa ke garančním a krizovým fondům:

Přihlaste se k odběru novinek z oblasti sociálního bydlení a magazínu
Mít domov.

Ocitli jste se ve složité situaci a hrozí vám ztráta bydlení?

Spolupráce se soukromými majiteli (sociální realitní agentury)

Co jsou sociální realitní agentury?

Zákon o podpoře bydlení – Podmínky a povinnosti pro soukromé vlastníky bytů

Kanadská příručka spolupráce Housing First programů se soukromými pronajímateli

Jak funguje Housing First a spolupráce se soukromými majiteli v Českých Budějovicích (Mezi proudy)

Rozhovor s Romodromem a Novou možností

Videa ke garantovanému bydlení:

Videa ke garančním a krizovým fondům:

Přihlaste se k odběru novinek z oblasti sociálního bydlení a magazínu Mít domov.

Přihlaste se k odběru novinek z oblasti sociálního bydlení a magazínu
Mít domov.